政策挤出效果初现  商业地产被热捧
By《东地产》记者梁继贤

    上海政策细则尚未出台，但南京、北京等地的市场反应已经为在沪投资客敲响警钟，近日，《东地产》调查发现，部分炒房客开始降低市场心理预期，急于套现远离“战场”。

投资住宅“蜜月”结束
    从五一房展会上转了一圈回来的徐岩决定将自己手头的三套房子悉数抛出。“肯定受影响。”他表示，房展会上开发商的闪烁其词让他感到了“不安全”。加上近日来新政频频施压，银行逐步缩进的贷款口子使得楼市“有价无市”趋势明显。
    “再不跑，可能就跑不了了。”徐岩预测：开发商若继续这么“摒”下去，更严厉的调控大棒随时都会降下。
    徐岩的三栋房子分别位于花木、虹桥开发区和宝山，总价值在800万左右，除虹桥开发区的那一套是从二手市场盘下外，其余两套均为新房，尚未装修。徐岩告诉《东地产》，若不是新政来得太快，他本想在世博会之后再出手，“现在早了半年，要按照去年的势头，我损失了不下150万！”他所说的“损失”，包括占用资金、一套房的按揭以及税费、心理价位等。
    问题似乎还不尽于此，徐岩在花木的房子挂牌已经近一个星期了，但250万的价格少有人问津。中介甚至打电话来要求减价挂牌。
    “半年前，他们还嘲笑我胆子小！”徐岩的忿忿不平无济于事。几经挣扎后，他在花木的房子以225万成交，税费自理。签完售房合同，徐岩长吁了一口气，苦笑道：“不管怎么样，有了现金就好。”他告诉《东地产》，现在他的那个圈子呈现出了两极分化：一批人依然握着房源保持观察，而另一批熬不住的已经开始寻路奔逃。
    “我们是小庄家，再跌下去就赔不起了。但手上有大批房源的人大多数都是集资买房，他们和开发商捂盘一样，暂时不缺资金。”徐岩向《东地产》透露，自己的一个同乡在政策宽松的时候想办法办了4套房子的按揭，如今楼市突紧，他已经被银行“重点关注”。无奈之下，几乎是原价转给了别人2套。

投资客欲抄底商业地产
    对目前住宅形势不看好的不仅仅是徐岩，上海人李力是一个资深“潜伏者”。早在97年左右，他已经进入楼市进行住宅投资。几经买卖，逐渐积累了资金实力，而在03年时，李力突然杀向商业地产，且重点投资餐饮类的商铺。
    “住宅的租金回报率连3%都不到，持有过程中很难找到接手承租者，但商铺就不一样啦！”李力笑言，即使是网店泛滥，像餐饮这样的实体商铺永远都是供小于求，“而且至少有5%-10%的收益。”
    或许这些都是市场规律所致，但在李力这样的“老手”看来，住宅投资需谨慎的最重要原因还是来自于政策调控。“政府首先要保民生再保市场。住宅高位大涨就势必会引来调控。”相较于这种时时被“盯梢”的如坐针毡，商铺的温和、稳定就显得尤为可贵。“投资商铺的几乎都是自己长期持有，不做短线，只有这样才能有持续地收入，若是好的地段，永远都不用担心没有人接盘。”
    李力表示，现在的政策让他很是兴奋：因为目前越来越多的项目并非纯住宅开发，若开发商销售受阻，不论住宅还是临街裙房、商铺的价格都会下降。“这时候想要‘捡漏’，拼的就是大伙儿的现金流实力。”
    李力赶在去年的楼市高峰期将手上还剩有的几套房源尽数出仓。“都是地段不错，但户型不怎么样的房子……压在手里好几年了，正好去年卖个好价钱。”他“嘿嘿”一笑，现在这位圈内人称“老手”的投资客资金充裕，可以随时出手。
    “现在这个时候，有些开发商或者房东虽然低价出售，但对付款方式却有了更严格的要求，银行又不让贷款了，身边不时刻准备着现金，还怎么玩儿？”按照他的说法，这种游戏不是小庄家能磨得起的。这就好比他前些天看中的房子，房东要求他一夜之内缴清80万的前款，试问身边没粮，可如何是好？

商业地产成交创新高
    来自方方地产咨询机构的数据表明，在住宅地产大起大涨之际，商业地产却在逐年攀升。自05年算起，到07年止，商业地产（包括商铺、写字楼和工业地产）总成交量约为330万平方米/年，08年时则因为金融危机影响略有下滑，达302万平方米，但在09年，则高达441万平方米，其中，商铺成交量由162万，149万，涨至224万平方米。
    方方地产商业部经理全俊伟表示：“09年大宗收购的交易很多，对于市场的推动力很大，而住宅大热也在一定程度上拉升了商铺的成交。”
    但2010年1月至今，住宅开始面临严冬，但商业地产却依然走势看涨，全俊伟称，4月份商业地产整体成交量为2010年前4月最高，达45万平方米，超出09年月均成交量。而这些成交量中，商铺和写字楼的成交起着决定性作用。
    “去年以后，商业提产整体量升价升，在外郊环、内环内价格上涨约在23%左右。”全俊伟分析道。在这种情况下，对住宅抱有疑虑的投资客可能会将资金转向持有商业地产。
    但他表示：“目前很难从数据上看出端倪。”并且，全俊伟提示，商业地产的持有方式与住宅不同：其按揭年限为10年（住宅为30年），首付需达50%（住宅一套首付可低至30%左右），“最主要的是，商铺二手转让的税费可能高达50%。所以个人投资者若现金实力不足，很有可能被困。”
    香港美购商业发展集团有限公司总经理张琦也表示，商业地产的投资需要长期持有。“投资心态很重要，短期的炒作和起价在商业地产中很难出现。”不过张琦表示，由于政策的关注点偏重于住宅，商业地产本身的规范也较完全，因此在当下形成了看似的“政策真空层”，这值得很多投资客的目光有所集聚。
    “上海最新的调控细则还没有出，所以大多数投资客还在观察，不过，身边已经有很多朋友在打听商业地产的投资方法了。” 张琦说。

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开发商“重仓”商业地产项目
    市场的竞争是残酷的，连一向标榜建造纯住宅的万科，都开始动摇。王石和郁亮在是否扩大业态开发的犹疑以及万科近期频频动作于商业地产的现象都已经表明：越来越多的开发商开始放弃对单一型业态开发的坚持。而开发商的转型无疑是对市场趋势的最好反应。
    上海绿地商业集团商业地产业务策略中心酒店开发主管黄昊对《东地产》表示，在近期住宅遭围剿的时刻，“投资客的投资方向有可能产生转移。”
    不仅仅是投资者会有所行动，地产商也会作出反应。黄昊认为，政策对于土地开发政策的收紧和监控，以及住宅消费群渐趋冷静，都会使得开发商参与到商业地产的业务中去。
    但显然，这种转变对于开发商来说未必是件坏事。中国金茂（集团）有限公司商业发展部市场主管宋川告诉《东地产》，上海地标性建筑金茂大厦的出租率目前已经约在97%左右。“回暖非常明显。”即使剩下的3%，也成为了各大品牌争相入驻的目标。“成熟品牌想要开分店、新品牌要进行布点。”
    宋川解释，如今金茂大厦仅剩下一些面积不大的铺位，所以重点考虑服务类、定制类实力商家，“前年的金融危机的预期被大家夸大了，现在商家开始调整心态。”
    金茂的项目多为自己持有，少量出售。这也是目前商业地产商的大多数形态：SOHO中国、万达等，皆在项目开发过程中保持了一定的自身持有率。这种业态配比相对于“拿地-开发-销售-再拿地-开发”的纯销售型地产经营，有着不容忽视的优势。
    黄昊解释说，卖掉一个项目，看上去是短期回笼了资金，但从项目的长期发展来看，收入就显得很有限且难以掌控保持开发商的品牌影响力。此外，黄昊认为，在土地成本不断加大、拿地越来越难的时候，开发商会越来越“珍惜”手上的项目。自己开发，自己持有的模式会越来越多。
    “当然，长期持有对开发商的现金流充裕程度是一个很大的考验。”但黄昊笑称，对于绿地这样的大型开发商，这些并非难事。让他们感到压力的是，如今越来越多的开发商，不论是出于自身定位升级，还是出于完成土地规划任务的目的，都已开始涉及商业地产项目，市场的竞争会越来越激烈。