By《东地产》记者梁继贤

    需求爆发的苗头再现，市场速热。观望期似乎还未真正开始就要结束，调控之后的楼市竞技场，胜利的天平再次倾向卖方。恐慌性购房真是这一波行情的幕后推手吗？《东地产》聚焦近期活跃在市场上的看房者，测试他们的心理饥渴程度。

【售楼现场测试A】
    “房价在天花板上，没什么好着急的”
    在售楼处扑了个空的张先生是上海市某医院的高级医师，家中一套原来的单位房的面积约在80平方米左右，但随着儿逐渐长大，家里似乎有点挪腾不开的感觉。于是，张先生和老婆商量着想换个大一点的房子。但从去年至今，房市的忽冷忽热一直让他不敢轻易下手。
    经过一段时间的观望，眼看着楼市渐渐趋向稳定，张医生认为现在可以出来看看了——儿子马上就要出国去姑妈那边念高中，家里没有了小孩子要照料，张夫人决定把江苏的父母接来上海享享福：以前房子太小，老人们连在家过个夜都显得尴尬，所以这一次，他们的目标是120平方米以上的户型。“至少要有3室吧，主要为家里来人考虑，平时还可以当书房什么的。”
    但周末前往浦东看房的他却被告知“已售罄”，如此一来，他的换房大计将被延迟到儿子出国（约2个月后）。“没什么好着急的。”当记者问及“是否担心房价会上扬带来购房成本增加”时，他却显得不慌不忙，“今年政策严格了很多，而且房价已经够高了，我想短期内再大涨的可能性不大了。”
饥渴度：低
群体口号：调控还没完呢！

【售楼现场测试B】
    “就是急也不能写在脸上！”
    已经婉拒售楼员好几次要求“讲解服务”的马阿姨显然已经引起了工作人员的注意。她走到哪里，就会有一个售楼员若无其事地站在不远处观望——这不能怪人家，因为快1个小时了，马阿姨的进度还停留在刚进门时的“随便看看”。
    她似乎对每个单元每栋楼都有着强烈的探究兴趣，但却从不问售楼员相关信息。实在被售楼员盯紧了，就直起身来转到另一边，或者装模作样问两句。于是，一旦又新的客户进来，售楼员就立刻放弃了她奔向“新主”。
    “别着急，”出了售楼处，将记者当作购房同仁的她凑过来咬起了耳朵，“就是急也不能写在脸上！”再三热络后，记者这才明白：说不急的她恰恰是火急火燎要房子的主儿。
    “儿子娶的浙江姑娘，娘家计较的……”马阿姨本无风无雨的脸上立刻阴云密布。“我们商量说家里老头子有一套旧房子，先凑合用嘛，可姑娘家不干，说结婚不能住旧屋……可你看看，现在的房价，买了就是吃亏呀！”她的理由是，同单元的赵阿姨家儿子投资的房子，现在挂的价格卖不动，只好在那里租着。“一个月5000贷款呢！租出去至多只能收回4000块！”
    马阿姨七浦路的买卖为她提供了“杀价”的理论依据：“你买东西，又急着要，谁给你打折？沉住气，老百姓都不买房子了，看它降不降——哪怕是降一点点呢！”不过她表示，看看要是都不打折，就要赶紧出手了——儿子和儿媳等着结婚呢！
饥渴度：高
群体口号：买方团结就是力量。

【售楼现场测试C】
    “货比三家才合算。”
    在外企做财会的柳小姐显得十分内秀。和老公一起周末看房，却偏不巧碰上了下雨天，这让她很担心一天内是不是能跑完原定计划的几个楼盘。不过，她先生却估算着没什么问题：“雨又不大，明天（4月11日）有大雨呢！”
    夫妻俩借着躲雨等车的时间讨论起了刚看的房子，“价格还可以……就是配套差了些。”柳小姐犹豫半天，终于在丈夫的鼓励下接受采访。“我不是说它不好啊！就是现在住进去肯定不舒服的。”她赶紧解释。
    她丈夫也接茬道：“小区外的交通也不怎么样，她在浦西上班，我们今天光坐公交过来就花了1个多小时，这以后天天这样谁受得了？”不过当记者问及是否有合意楼盘时，两人对看一眼，摇头不语。
    柳小姐顿了顿，说道：“刚才看的是新盘，我们还要去看几个已经开了一段时间的。都做做比较，毕竟房子不是小事情，要住得舒服才行。”她表示，现在二人一直租着房子住，对于房价涨跌不想做评论，但未来有了孩子，好歹还是得有个稳定的窝才行，不过，这个计划不急在一时。
    “以后有可能出国……再说，买了自己住，所以涨了跌了跟我们没关系，舒服就行。”老公结束了话题。
饥渴程度：一般
群体口号：根据自身条件做决定。

【视点】“恐慌”非主流
    “恐慌性购房”一词近日在房地产市场的悄然流行，源起于近期新盘市场成交量的不断升温。但记者在调查中发现，市场似乎并未出现大面积的购房恐慌心理，甚至有购房者称如今的上海新盘市场是“罗马竞技场”，拼的就是买卖双方的心理素质。
    但不少业内人士也纷纷表示，大面积的“恐慌性购房”并未在市场上出现。北孚地产研究所副所长刘光东解释称：恐慌性购房多发生于上涨通道明显期，“而现在对房价后市变化不清晰者居多。”
    方方地产咨询机构房产咨询部经理李艳认为，从首季度的成交趋势来看，购房者“恐慌”心理并不明显，至于若局部地区出现“抢购”现象，很有可能是因为该地区一直无新盘推出，刚性需求的累积所致。“过年后一般都是小高峰期，此时出现成交升温属正常现象，而且经过第一季度的观察，开发商的定价心态趋于谨慎，虽看好后市，但大涨可能性不高；对于购房者来说，只要区域位置、价格可以接受就可下手，所以近期推盘较多的外环成交有所增加，特别是2万以下的楼盘颇受欢迎。”她表示，南汇、嘉定等地此种情况最为明显。
    景瑞地产营销总监杨子江称现阶段为“另一个层面的市场”，他告诉记者，刚需在每年的这个时候都会有需求旺盛的表现，因此90平方米左右的户型会尤为受欢迎。但对于“恐慌性购房”的说法则直言“太夸张”。“购房者对于价格的接受度是一直变化的，但不可能回到去年7、8、9月的情况。”杨子江表示。
    当记者问及此类情况是否会影响开发商定价策略时，“随行就市啊，”他答道，“这个有句话的：时势比人强。”
    刘光东说：“个人认为有可能是炒作宣传引来的冲动和投资购买。”他表示在密集调控和房价短期触顶的情况下，不排除部分上涨过快的项目的房价出现松动。

【手记】 楼市角力还有下半场
    来自方方地产咨询机构数据表明，2010年第一季度每月的商品住宅成交量和成交均价并不稳定。1月份到3月份商品住宅成交量呈现出“V”型反转的态势，先是从67万多平方米急速下滑近50%，而后又在3月份猛窜至80多万平方米；但成交均价却并未随波逐流。除1月份突破2万/每平方米之外，剩下2个月均在1.97万/平方米徘徊。
    但3月底的火爆似乎在4月初又有所“降温”：10、11日上海及周边共虽有近6-7个新盘推出。但依然是以中外环的公寓项目为主。且和去年动辄上万的单价相比，目前的市场似乎也已经趋于冷静；金山区等地也频频出现8000元/平方米的公寓楼盘。
    即使是在同一时间开盘，但楼盘之间的销售情况却不一而足，呈现出热闹有余，火爆不足的态势——位于浦东的金地湾流域所开出的178平方米的大户型一上午时间几乎已被全部售空；而在金山的某项目，截止到10号下午14：00左右，推出房源尚有充足房源在等候摘选。
    房产代理机构21世纪一位不愿透露姓名的中介人员透露，项目的销售情况与各自的供应量有很大关系。他告诉记者，金地湾流域本周仅推出了14套房源，不排除早已被预定“客满”的情况。而金地湾流域的销售员李凯（化名）也证实，此次因为开盘量少，所以即使是开盘前办理VIP卡，缴纳意向金的客户也并非都能选到房子，而没办理VIP卡的客户想要到现场再选房的机会更是微乎其微。“没选上的？大不了退意向金呗！”他说。
    记者现场踩盘发现，开发商的降价或折扣热情也并不高，除首日开盘的一些零星活动外，几乎无一开发商表示有折价促销活动。而天气的阴雨连绵也连带着使得预料中的“排队抢购”在大多楼盘处并未出现。
    由于此次多以中小户型的公寓项目为主体推出，开盘当日多吸引的是楼盘所在地区的当地购房者。赞成红树林的销售人员告诉记者，红树林此次推出的92套房源，从现场登记的情况来看，购房者中有2/3是为在金山当地生活、工作的民众，“公务员、医生都有……”而城际高铁的对金山区域的利好刺激使得一小批来自上海其他区域的购房者也加入到了消化行列。售楼处当日已经去化1/3。

二手房市场爆发补涨行情
大批购房者“被”加价

    经过几个月的蛰伏后，上海楼市成交在3月份集中放量，一二手房成交量均大幅上涨。其中二手房更是房东频频跳价，而二手房市场的火爆行情也拉动了一手房市场行情。
    21世纪不动产房产分析师黄河韬对《东地产》记者表示，去年和今年市场复苏都是先从二手房市场开始。二手房市场的火热带动一手房市场的成交，进而整个楼市成交量开始迅速攀升。
    中原地产研究咨询部高级经理马冀也表示，随着二手房房东的频繁跳价，市场上追涨购买的现象会越来越多。

恐慌性买房3月抬头
    从去年12月份开始看房的王先生在3月中旬决定出手，而此时他看中的房子相比2月份房东又追加了2万元。虽然后悔没在2月份出手，但及时买到房子还是让王先生感到很庆幸。
    房东是在另外准备购房一手房的时候卖给王先生的。按照房东的说法，要不是急着赶在开盘前拿到房款，还会往上加价。
    在3月份以来，这样的情况屡见不鲜。
    黄河韬表示，从目前21世纪不动产的成交案例看，只要是购房者看中了房源，2%-3%的加价幅度都能被接受。这与去年年底以来的低迷行情不同，当时很多购房者都是反复与房东较劲，很多房源甚至有5%以上的议价空间。
    同是二手市场率先回暖，但今年和去年情况又有所不同。
    黄河韬表示，去年二手房回暖主要是税费的降低鼓励了购房行为。“很多税费取消后，甚至有总房款10%左右的价格折让，购房者的买房动力被调动起来。”而今年则由于大量二手房在去年被消化，只要一点点刚需拉动，整个市场立即会活跃起来。

改善型需求开始唱主角
    根据21世纪不动产上海区域数据监测中心统计，上半月以首次置业为代表的刚需买家为主，下半月则置换型买家趋于增长。大量买家入市后面对较为稀缺的有效供应，导致多个板块的房价水平打破平衡态势，3月的全市二手房成交均价攀升至1.62万元/平方米，环比上升6.2%、同比上升44.3%。
    据21世纪不动产的分行抽样调查显示，在南黄浦、杨浦内环、新华路等多个板块，3月份的置换型买家占比普遍在4-6成，且较1、2月份有50%以上提升。
    21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，目前这类改善型的买家主要青睐总价约300万元左右的2房和3房房源。此类房源一旦新增挂牌、且品质没有明显瑕疵，每日的带看量一般可达到10组、甚至更高，成交周期也多在1周以内。
此    外，根据21世纪不动产的板块检测数据，在松江九亭、浦东周康、宝山西城区和闵行颛桥等板块，3月份一、二手房房价相对于2月份均有上涨。区域内大多数楼盘价格上涨在1000元/平方米左右，部分楼盘价格上涨空间达到2500元/平方米-3000元/平方米。

房价仍存在“补涨”效应
    根据上海永庆房屋延展部数据，3月二手房成交量涨幅最大的区域为：闵行、宝山和松江。其中，闵行3月成交量环比2月增长了359％；而宝山3月份的成交量环比2月份增长了291％。从3月份的价量来看，自住客的入市很明显。其中，嘉定和奉贤成交均价涨幅领先大盘，并且环比2月份分别成长：11%和13% 。
    上海永庆房屋总经理陈史翎表示， 嘉定和奉贤的价格大幅度上涨，涨幅在11%和13%，遥遥领先大盘5%的涨幅，说明自住客信心又重新恢复，积极进场时，市场中的补涨效应已经在发酵蔓延了，尤其是奉贤，价格已经连续两个月增幅超过2位数，即便2月份成交低迷时，奉贤的成交价格也增涨了10.8%。
    陈史翎分析，奉贤近期并没有特别的利多，整个价格的上涨还是归咎于民众认为房价还是会继续上涨，担心搭不到购房的末班车，又怕高档套牢，所以就买进涨幅较低的区域。因此诱发这些区域的补涨效应。