今年楼市会处在一种供应略微不足的状态，以保持需求的持续高温和房价的稳步上涨。同时，由于政府对投资监管的加严，房价也难于大幅上涨。在“观望年”购房者应该选准市场低点入市而非一直观望。

By《东地产》记者万云选 梁继贤

　　以“观望季”形容目前的房地产周期再恰当不过。上海一手房成交面积连续4周下跌，其中1月11日-1月17日这一周成交量跌至09年以来的谷底。购房者在连续的政策调控下开始停止追涨买房，转向观望。
　　市场普遍被冷淡的气氛笼罩着。
　　其实更确切地说，上海楼市的“观望季”从去年12月份已经开始。根据易居中国?CRIC系统显示，12月份上海一手房成交量为144万平方米，环比下滑了13.8%之多。然而与之对应的是，12月份上海一手房均价在11月18686元/平方米的历史高位上再涨8%，月度房价首次突破2万关口，达到20186元/平方米。
　　“观望季”价格不降反升，呈现出与购房者预期完全相反的结果。易居中国房产分析师薛健雄表示，目前房价下跌的动力不足，开发商不缺钱，供应依旧不足，还有通胀压力，未来一段时间内房价依旧会保持平稳。

 “观望年”房价不跌
　　2010年楼市背景和2008年有很多类似的地方。08年上海楼市的走势可以为2010年提供借鉴意义。
　　这两年均是在上一年房价大涨，随后宏观调控政策密集出台。2009年年底出台的包括二套房贷首付比例将提高到40%，央行上调存款准备金率，收紧信贷等措施均是回到2008年的政策基本面。
　　然而纵观2008年，观望期内部分楼盘价格有所下调，但上海房价整体走势一直持续向上。易居中国?CRIC系统显示，2008年1月份上海一手房均价为11811元/平方米，2008年12月份上海一手房均价为11913元/平方米，相比年初均价略有上调。
　　总成交量上分析，2008年全年成交量一直比较低迷，月度新增供应量均超过当月成交量，许多积压的房源直到2009年被去化掉。
　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，市场处于僵持期的时候，房价不会有大的调整，无论是2008年市场冰冻期还是目前都是如此。

楼市依旧“贫血”
　　经过2009年的巨量去化，当前上海一手房存量为486万平方米、二手房在售量也仅为857.5万平方米，双双创下近两年的新低。由于2010年世博会召开期间市区及场馆区域大面积停工因素影响，预计2010年、2011年这两年一手房新增供应量将持续低位，上海楼市的供不应求将得到最大程度体现。
　　马冀表示，剔除今年因为世博会受到开工影响的上市量，今年上海楼市新增供应量预计将在1500万平方米，加上一手房存量，楼市今年商品房总供应量在2000万平米左右。薛健雄则预计今年上海楼市新增供应量为1200万平方米，加上一手房存量486万平方米，楼市总供应量大约为1686万平方米。
　　考虑到去年市场已经充分消化了需求，今年市场需求量会比去年少一些。但尽管如此，楼市依旧存在供需矛盾。09年一年上海楼市的总成交量就达到1886万平方米。
　　马冀表示，今年上海楼市供需矛盾还是存在。“上海的城市化进程以及外来人口增长幅度都是非常显而易见的。供需矛盾依旧存在。”
 　　“如果今年成交量接近1200万平方米，房价上涨的可能性就会非常大。”薛健雄表示。
　　上海佑威房产研究中心副主任陆骑麟也表示，今年上海楼市依旧存在供应不足的问题。目前国家清理闲置土地、催逼楼市供应的措施也客观反映了这一情况。但最终效果还很难确定。

通胀或促房价继续上涨
　　促使房价坚挺、难以下跌还有另一因素，即目前市场对通胀的预期。
　　国家统计局刚刚公布的数据显示，CPI从11月份开始同比涨幅由负转正,当月上涨0.6%,12月份涨幅超过预期，上涨1.9%。
　　上海美桥房产咨询公司执行董事张景瑞分析，相比较供需矛盾而言，通胀对市场的影响会更大。如果经济继续过热，CPI指数上涨迅速，房价下跌的可能性很小。张景瑞表示，2009年房价大涨的其中一大因素就是通胀导致的“恐慌性购房”。如果今年通胀增速，不排除去年房价大涨的情况在今年继续上演。
　　目前市场对国家通过加息来抑制CPI指数上涨的传闻已是风声鹤唳。包括巴克莱、摩根大通等机构纷纷预测中国将在二季度加息。但在全球低息环境下，加息又会诱使国际热钱进入中国炒房。
　　马冀表示，今年整体楼市的成交主要看3-5月份，在这两个月里开发商可能会搞些所谓的“促销”投石问路，如果市场好的话开发商会放心大量推盘，如果市场不好整年的销售都会大受影响。
　　“一季度的房价也就这样了，会很平稳。二季度不排除会有稍微回调的趋势。”马冀表示。
　　薛建雄也指出，2010年楼市会处在一种供应略微不足的状态，以保持需求的持续高温和房价的稳步上涨。同时，由于政府对投资监管的加严，房价也难于大幅上涨。在“观望年”购房者应该选准市场低点入市而非一直观望。