by 《东地产》梁继贤

　　在普华永道这样的国际大型审计机构看来，如果真的要在世界范围内寻找一片投资乐土，首先，中国是一个不错的选择；再者，上海是中国区域中最值得考虑的城市——美国城市土地学会和普华永道近日共同发布的《2010亚太区房地产市场新兴趋势报告》表示：得益于金融危机以后中国所表现出的市场活力和政策掌控力，按照投资前景的预估，在2010年前亚太五大市场中前三席全部落在中国，汉城和新加坡分别排名第四第五，其中，上海独占鳌头，香港、北京名列第二、第三。

逃离迪拜

　　这是上海今年首次在国际投资评级中超过香港。强大的市场活力固然功不可没，但从普华永道的报告中可以看出，国际投资客更看重的是一个稳定的政策环境。08年的次贷风波让政府对于扶持经济继续保持增长有着坚定的决心。而长期被压抑的刚需趁机释放：来自同策咨询与研究发展中心的数据表明：上海房价自年初开始拾级而上，即使在年末保压政策未明，11月份的上海房价却已又创新高，均价环比涨了1500元/平方米。达到了18561元——这个数字已经超过了07年的平均房价，创了历史新高——但很明显，这股热流还在继续延续，早在11月份左右，就有研究机构警告称上海面临“房荒”，这座城市依然存在强大的增值空间。
　　但房价也曾同样高企的迪拜等地却没有这么幸运。在迪拜做生意的阿英明显感觉到了这座奢华之城的变化不仅仅是“车少了些，人少了些”这么简单，她去年租下的房子本来需要65000迪拉姆/年（折合人民币120250元），但现在同类型的房子只要44000迪拉姆/年。“我会续租的。”阿英肯定地说，“这个价格甚至还可以再往下谈。”迪拜当地的中原集团房地产分公司员工崔美晴则证实了这个让投资者抓狂的消息，“不仅仅是房租在降，”她补充道，“房价才是降得最快的，今年年初最高峰时均价在3-4万迪拉姆/平方米，但现在只能在1.7-1.8万迪拉姆/平米之间徘徊，而且是越高端的住宅物业降得越厉害。”
　　“投资客在拼命套现逃走。”崔美晴沮丧地告诉记者，这恐怕是她从业以来最黑暗的时刻——“不知道什么时候是个头。”

香港风险

　　迪拜并没有被普华永道提到是一个好的投资去处，或许就在它建立在房产泡沫上的金融信心太容易动摇。不过香港似乎幸运得多——在《2010亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，香港位列上海之后，成为第二大投资圣地。
　　但来自福布斯的另一份报告却显示出了不乐观的情绪：在金融危机尚未退却的情况下，香港的房价却已经遥遥领先超过了以高房价著称的东京和纽约。报告的发布人Matthew Montagu-Pollock不无担忧地告诉读者：“就整体租金回报率而言，我们仍然认为房价过高。市场超越了本身的极限，最终将会崩溃。”Montagu-Pollock点出了投资者的另一个心态，在强大的政策支持下，市场将是另一个被考虑的重要因素：香港在过去的十年内房价已经一路飙升，在有限的土地资源和可开发土地甚至消费力基础上，资金更多的是进入对香港现有房屋的转手投资——这可不是个好消息：它意味着香港后续房价的可提升空间正在被压缩。著名房产研究人士杨红旭则认为，香港是典型的“城邦型经济体”，在他根据香港政府统计处整理的数据表格中可以看出，香港的房价波动频繁，“这证明香港房地产市场变化快，运行不稳定。”杨红旭说。
　　过快变动的市场加之有限的投资利润空间造成的现实就是：港资甚至曾经在香港大吃甜头的开发商或者投资客对这个前进步伐开始放缓的城市兴趣逐减——有消息称，在09年楼市火爆之时，港资对大陆市场的注资力度随着李嘉诚真如副中心地块的高调开工而又有了新的进展，与此同时，一家来自中东的基金公司已经在上海蛰伏了近1年，一直在密切寻求上海项目。“他们原本也看上黄浦江地块的，可惜错失了机会。”相关人士透露说。

上海乐土

　　上海成为了投资者的避风港，这跟当地得天独厚的条件不无关系。
　　首先，政府的强势在后金融危机时期转化为优势。迪士尼项目的落地及开发让全国民众都颇为意外——在好大喜功的工程假象面前，政府的冷静和强硬让投资者刮目相看：当媒体大肆渲染的“超大迪士尼”骤然在现实中缩水，带来的则是更理性和有方向的投资前景——花木产业配套城不仅没有沦为迪士尼附庸的危险，反而将迪士尼变成了地方产业的一个环节。
　　再者，上海在09年一年内就先后提出了多个城市副中心以及大板块概念。上海与香港的经济中心竞争之势已经拉开，但对于土地稀少拥挤的香港来说，最为可贵的土地资源在上海却大有可为。来自同策的土地报告显示，全国本年三季度前拍地总地王以及单价地王首冠皆在上海——有市有价，上海的开发潮势必在可见的未来还将出现。
　　能够推动其开发潮的必定是庞大的市场需求。网上房地产统计数据表明，截至11月中下旬，上海商品住宅可售存量仅余485.81万平方米，但在这个数字之后的，确实购房需求被迫向外郊环线转移的大趋势，据记者了解，目前，浦东花木、三林抑或奉贤、临港、宝山等之前皆为冷清地的房价在09年纷纷突破万元大关。而市中环以内区域房价在10·1房展会期间已经突破2万元大关——刚需被挤出中心区，市内房产投资氛围浓厚，但即便如此，房价拐点依然没有出现，这背后强大的支撑，恰恰是市场和政策的双向合力。