by 《东地产》吴燕凌

　　根据上海房屋租赁指数办公室提供的数据，自去年7月起，上海高端物业租赁指数即一路下滑。从去年8月的1058.472点下降至今年11月的957.62，但这一跌幅已经日益收窄。
　　显然，受到国际金融风暴的影响，以境外人士为主要租户的多个别墅项目和酒店式公寓受到不小的冲击，出租率和租金纷纷下滑。小陆家嘴的租金回报率跌至四五年前的一半。
　　戴德梁行的数据显示，去年四季度，上海服务式公寓出租情况出现明显下滑，租金一度下跌10—15%，目前该市场的出租率一般在75%左右小幅波动。
　　在第一太平戴维斯的一份报告中则显示，上海豪宅租赁市场的平均租金水平，在第二季度间下滑了2.4%，为175.9元/平方米/天，与去年同期相比，下降了6.6%。
　　在此大势下，今年二季度起，已有多家外资投行抛售在华物业。
　　如摩根士丹利销售其旗下东海广场和在长宁区的华山夏都等项目，新加坡雅诗阁出让了其在浦东的物业，美国凯雷抛售了位于闵行区的中房森林别墅的110套房源。
　　另一些别墅和服务式公寓项目也趁此机会改变以往以出租为主的收益策略，而“转租为售”。
　　如和黄旗下的四季雅苑项目甚至开始抛售已出租了8年的物业单位，引来豪宅爱好者的一阵蜂抢。67栋独栋别墅以10万元/平方米开盘，当天售罄。其他美林别墅、鹏利海景公寓、御华山等项目也开始高价散卖，同样受到投资者瞩目。
　　这是因为，尽管投行及开发商认为市场价格已在高位，为资金链的原因或保险起见而逢高套现，但对于投资者而言，这仍是一个不可多得的投资保值的机会。
　　华燕房地产研究中心的数据显示，11月别墅的成交价格再度冲高，无论是联排还是独立别墅的均价走势，都已连续4个月呈直线上涨之势。独立别墅11月成交均价为40491元/平方米，同比上涨17.11。联排别墅成交均价在22059元/平方米，同比上扬6.89%。
　　易居中国?CRIC系统显示，09年11月上海商品住宅成交均价达18686元/平方米，为历史最高。易居中国分析师薛建雄在评价这一房价水平时认为，11月并没有特殊因素导致房价虚高，而是在各种因素作用下豪宅领涨，带动了整个房价体系过快攀升的结果。
　　对于三、四季度豪宅市场的持续强劲走势，华燕认为：全球整体经济情况的好转，以及保值增值的投资性需求依然盛行，这两点成为目前豪宅市场热销的主要因素。另外，政策及银行信贷面的利空消息，短期内也很难对豪宅市场产生影响。当前的别墅市场中，只要有其品质对价格作为支撑，高价并不会成为阻碍销售的“绊脚石”。
　　在种种因素下，豪宅市场暂无“退烧”迹象，手持重金的投资客，仍对高端物业有着较强的投资需求。
　　而此时，有着较长租赁历史的物业项目，因为已经建立起良好的口碑和较好的市场接受度，会更受一些有志于收藏的投资客的青睐。相比于全新盘的未知的神秘感，那些“转租为售”的项目因为已然熟识，而具有更强的抗跌性。
　　比如和记黄埔的四季雅苑，其汤臣高尔夫和世纪公园两大块绿地之间的地理位置无疑极具稀缺性，而其小区内古典欧式的风格沉着内敛，整个楼盘格调高雅，具有极佳的投资价值。
　　北美风格的中房美林别墅，位于三林世博板块，为全国最大的木结构的别墅小区，环境舒适宁静。
　　另有一些原本拥有较多出租单位的楼盘也新推了用于出售的项目。比如嘉里华庭推出了原为其一期二座的房源，以“丁香御苑”之名对外零散出售，均价在6．5万元／平方米。绿宝园也将推出其第五期房源。
　　而随着经济态势的回暖趋向，高端物业租赁虽短期内尚不会复苏，但已有止跌的迹象。越来越多的物业转租为售，也是租金止跌的原因之一。此类高端别墅项目或者服务式公寓，对于大小业主而言说都是理想的投资产品。若像四季雅苑般经过整修翻新后出售，亦是舒适理想的自住选择。

2008年10月-2009年10月别墅供需比一览表
（数据提供华燕房地产研究中心提供）
时间 　　　   独立别墅 　 联排别墅
  　　　        供需比  　 供需比 
2008年11月      1:0.75    1：0.35
2008年12月      1:0.39    1：1.86
2009年1月       1:7.54    1：1.04
2009年2月       1:0.90    1：0.47
2009年3月       1:0.97    1：1.00
2009年4月       1:2.11    1：1.38
2009年5月       1:1.80    1：1.20
2009年6月       1:2.83    1：0.83
2009年7月       1:5.38    1：1.62
2009年8月       1:1.08    1：1.65
2009年9月       1:0.73    1：0.75
2009年10月      1:1.15    1：1.53
2009年11月      1:2.5     1：1.07
至今年十一月，别墅需求依然强劲。