by 《东地产》专栏撰稿人宋会雍

　　“两个中心”的热乎劲过去了，大虹桥甚至连纸面上的东西都还没有齐备。正如辉煌的婚礼过后是枯燥真实的柴米油盐，市场数据真真切切地表明，楼市在降温，上海6、7、8、9月份上半月商品住宅成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万、73.17万平方米。
　　成交量的不断下滑，让新上市项目从一开始便面临较大的营销压力，久违的打折促销等举措也开始出现。绿地旗下的公园7号可享受4.5万元的优惠；浦东的绿洲康城亲水湾也开始提供9.8折的价格优惠；保利林语溪开盘日也在总价基础上下调3万元。二手房市场近期也出现了明显的议价空间，那种牛气冲天的三天两头“跳价”气势大幅收敛。折扣大小尚在其次，关键在于这种营销态度带来的市场心理扭转。从一二手市场近期表现来看，价格调整平台已基本出现，接下来只是“急跌”还是“缓跌”的问题。
　　07-09年，房价形成了三个不同高度。07年初的房价基本上承接了前几年的平稳走势，能够为刚需接受，房价租金比也在300附近；07年底房价过快上扬，脱离刚需消费层面，导致08年楼市调整出现，房价出现“缓跌”并形成新的平台；09年房价再度暴涨，第三个价格平台出现。
　　区域历史房价研究可以发现，07初至09年中段，上海大多数区域房价涨幅都超过100%，少部分板块超过200%；目前多数板块房价租金比已经攀升至600以上，巨大的泡沫成分已是不争。08年楼市量跌价稳，供求双方僵持焦灼，在年中万科等品牌开发企业带头调整的情况下，年底降价幅度有所加大并在范围上明显扩散，部分品牌开发企业资金链条濒临断裂，大幅降价已迫在眉睫。人算不如天算的是，金融危机带来的宏观经济迅速调整挽救了热锅上的蚂蚁。在“增长压倒一切”的发展方针下，流动资本被极度纵容。房地产迅速成为短期掘金、规避通胀风险的最佳领域之一。高不高并不重要，只要能涨投资者就会源源进入。此时的房价已与刚需无关，胆量成为支撑房价的唯一因素。
　　谁都不愿意成为这场胆量比拼中最后的接棒者。09年一波疯涨之后，“高处不胜寒”让投资者开始出现退却想法，部分敏感的投资者已经嗅到市场调整气息，开始加快清仓步伐，一二市场供求双方交易姿态的转变便是前奏。虽然中央多次强调继续稳定宽松的货币政策和财政政策，但用通货膨胀的代价来换取GDP的增长显然无法让民众对经济走势真正乐观起来，更无法说服投资客相信2010年的信贷放量将比09年更加疯狂。信贷收缩之日，必是房价巅峰之时，抢在调控前撤出，实属投资者最佳选择。