by 《东地产》专栏撰稿人华伟

　　综观当前国内楼市，房价涨声一片，且高价热销，低价滞销，房地产市场的表现非常反常。与此同时，今年以来全国土地市场频现“地王”，近期媒体频频报道“开发商一方面高价拿地，一方面却悄悄囤地”的现象，引发了全社会的广泛关注。地价和房价是互为因果的关系，房价会推高地价，地价反过来会影响房价。但衡量比较两者的关系，地价对房价的作用更大，因为地价是成本，可决定未来房价的走势。大家知道，巧妇难为无米之炊，没有地何来房？没有存量房又何来供给满足房地产市场的需求？“囤地”，只会进一步加剧房市失衡。
　　开发商“囤地”的原因林林总总，行为上大体上可分为主动与被动两类。
　　主动“囤地”， 开发商以牟取高额利润为目的，最常见的手段是拖时间，拖延开发周期来获得土地涨价带来的房价飚升利益。开发商主动“囤地”是造成目前楼市供应紧张的重要原因，对房地产市场的危害非常之大，将直接影响当期供求，改变供求预期，扰乱楼市，在社会上散布不良情绪，影响国家政策的严肃性与权威性。以“地王”闲置为代表的囤地行为，恶化了本已失衡的供求格局，极度扭曲的供求，是推高房价的“原凶”。
　　被动“囤地”，或因配套与制度建设不全产生被动，如由于物权法的实施及动拆迁成本的大幅度上升，地方政府原先承诺的时间进度滞后；或因规划调整，如由于市政建设原因，建设地铁、绿化、高架等导致项目规划相应未及时变更等等。土地是生产资料，被动“囤地”造成的过量土地储备，会导致成本过高，资源消耗过多，对于房地产业的良性发展将形成相当大的限制。尤其是在国内房地产企业开发资金严重单一性地依赖银行信贷的大背景下。
　　综上所述，要想从根本上解决“买房难、买房贵”的问题，要想真正把房价稳定下来，就必须在“规范房地产市场用地”方面下功夫，在“规范”上做文章。对于主动“囤地”者，要上升到利用法律手段予以重击。与此同时，规避被动“囤地”，大力切实有效地治理“囤地”，才能给当前楼市带来的机遇。
　　在供地制度方面，建议国土管理部门进一步制定科学、合理的弹性土地供应制度，根据土地市场的变动，做到土地弹性供应，灵活调整提地供应量。目前我国经济形势企稳向好，各地基于扩内需、保增长的要求都在加大建设力度，国内外“热钱”又纷纷涌入我国房地产市场，在这种大背景下，用地规模必然会激增。国土资源部已经考虑到这方面的需求，巳在土地供应量上略显宽松。在土地市场监管方面，建议政府有关部门一要优化交易方式，二要加强批后监管。建议根据出让地块的实际情况分别采用招标、拍卖、挂牌等等多种方式供地，以避免非理性竞价。如普通商品住房用地的出让就可以完全采用招标的方式进行，而不是单纯遵循土地拍卖“价高者得”的规则。又如为了避免一次供地规模过大，出现竞标后开发不了造成闲置的情况，还可控制地块出让规模，以缓解“地王”地段的激烈竞争。此外，严格执行有关规定，一旦土地出让合同成立，有关部门就要加强监管以督促履约，确保住宅用地上及时开工，防止“囤地”。
　　看来，缓和总量供求关系，加大并规范用地供应力度才能确保供需关系平衡。在管理方面，严查闲置土地行为，直接改善当地市场的供求结构甚至扭转之，才能缓和市场失衡、化解社会舆论焦点。总之，我们治理“囤地”的目的是：确保已供用地迅速形成住房供给，抓住当前楼市有序发展之机遇，化解全球经济危机的不利影响，以促进我国国民经济健康、稳步地增长。
（作者为知名房地产学者，华东师范大学商学院房地产系教授）