新江湾城滑坡疑云

     在原先的规划中，未来的新江湾城将是“中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区”，是一个类似联洋、碧云这样的高档住宅区。
     经济适用房进入后，是否会降低新江湾城的档次，一下子成为摆在开发商和业主面前的课题。

by 《东地产》万云选 瞿铮

    悄无声息地，新江湾城经济适用房已经完成了项目招标，即将在今年7月开工并将在明年10月推出第一批房源。
　　在新江湾城的几个小区里，关于经济适用房的话题也已经逐渐冷落下来，许多业主不再像几个月以前那样以“狼来了”的眼光看待自己未来的邻居。
　　“该怎样就怎样吧，他过他的，我们过我们的。”
　　新江湾城1号作品一期业主宋德云2007年买了现在住的房子，他说当初一看到新江湾城规划的沙盘，就“特别兴奋”，直觉感到这里的房价还要涨。后来在朋友鼓动下，他一口气买下两套房子，自己住一套，另外一套用来投资。
　　“没想到这里品相越来越烂了。”提到经济适用房落地新江湾城的时候，宋德云还是掩饰不住地失望。

经济适用房“逆效应”

　　虽然口头有许多不满，但是宋德云说并不打算卖掉目前的房子。
　　今年2月份的时候，新江湾城1号一期清盘房源卖到“跳楼价”的13000元每平方米到16000元每平方米。那时正是经济适用房落地阶段。
　　“当时都傻眼了。”宋德云回忆。他是2007年年中买的房子，那时均价22000元每平方米。按照2月份新江湾城1号一期清盘价，他2年前买入的房子将每平方米净亏6000元以上。
　　新江湾城1号一期尾盘卖完后，价格回升到了20000元每平方米左右，宋德云才稍微松了口气。相比以前，他开始更多关注新江湾城其他楼盘的售价波动。
“希望他们卖得高一点，这样我自己的房子也才好上去。”他这样解释。
　　与此同时，新江湾城几个在售楼盘似乎并没有受到经济适用房因素的过多影响，成交一直保持不错的成绩。
　　网上房地产数据显示：在经济适用房消息落地后的3个月里，华润橡树湾一共成交了168套房源（2、3、4、5月份），一期公寓基本售罄。江湾国际公寓一共成交了298套房源，在3月里的数周中均占据销售排行的前十位。
　　在销售火爆的同时，新江湾城多个楼盘价格出现上涨情况，经济适用房这个号称“泻药”的方子似乎一下呈现出“逆效应”状况。
定价落差的背后
　　值得关注的是，在新江湾城楼盘热销的背后，开发商的定价策略占据了非常重要的角色。
　　《东地产》记者了解到，在去年新江湾城1号还将目标价位定在25000元每平方米左右，但目前二期新城御景的售价基本在20000元每平方米左右。而华润橡树湾在最初的定价也号称将超过40000元每平方米，但最终精装公寓仅为17000元每平方米至22000元每平方米。
　　珠江投资相关负责人在接受记者采访时表示，前期尾盘清货性质的价格比较低，但是目前的新城御景价格符合市场大环境。
　　该人士同时强调在5月下旬推出的新江湾城1号三期房源价格也肯定会超过20000元每平方米。
　　至于定价策略是否受到经济适用房影响，珠江投资和华润置地的相关负责人均表示否认，并表示目前售价与预先设定目标有出入是源于市场大环境而非经济适用房的介入。
　　尽管如此，《东地产》记者从二手房中介了解到，在新江湾城经济适用房落地的2月份，新江湾城的二手房源售价一直呈现持续下跌态势。
开发商寄望运营商
　　由于新江湾城经济适用房即将在明年下半年入市，因此许多新江湾城地区的业主和开发商更多关注的是新江湾城明年甚至后面的命运。
　　在新江湾城原先的规划中，未来的新江湾城将是“中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区”。是一个类似联洋、碧云这样的高档住宅区。
　　经济适用房进入后，是否会降低新江湾城的档次，这一下成为摆在开发商和业主面前的课题。
　　上述珠江投资的负责人对记者表示，其实经济适用房对新江湾城的影响被“过度放大了”。他指出，新江湾城的规划并没有改，经济适用房并不在新江湾核心区内，而在其边缘，接近宝山。因此对新江湾城的影响并不大。
　　即将在新江湾城启动项目的上海仁恒房地产有限公司市场拓展部副经理来文也表示，只要开发商做好产品，即使经济适用房进入这个社区，并不会影响楼盘的形象。
　　仁恒置地曾经以2万元每平方米的楼板价拿下新江湾城的D3地块，这个项目即将在今年动工并在明年下半年推出。来文指出，仁恒当初之所以高价拿下新江湾城地块，是相信新江湾城可以比联洋做得更好。
      她指出，只要新江湾城运营商城投兑现对开发商的承诺，做好大环境开发，经济适用房对新江湾城并不会造成影响。
　　值得关注的是，杨浦区区委书记陈安杰最近再次强调了新江湾城的定位。
　　陈安杰表示，杨浦区要将新江湾城打造成一个国际化、生态型、知识型花园城区。他介绍说，新江湾城的进一步建设正在按照规划分步实施：“在整个打造当中我们是开放的、国际化的，我们已经把美国汉斯、新加坡仁恒、香港的华润等国际知名的企业吸引了过来。今后还将吸引一批美国、欧洲的知名企业来这里落户。”
新江湾模式的衰落
　　“就某种角度来说新江湾城开发商最担心的是新江湾城后续土地的出让。”一位资深业内人士坦言，如果新江湾城后续土地现在入市，地价无疑将大幅下跌，甚至流标，一旦地价下跌预期成为事实，日子就难过了。
　　这种情况的产生，已拿地开发商与土地出让方之间的博弈痕迹尽显。但上海城投片地未出的日子并不好过。
　　城投置地的年报披露，旗下房产销售营业收入达到13亿元，明显高于其他主营收入，但是房产销售的成本同样高企，达到9.22亿元， 29.96％的利润率远远低于原水和污水业务的52.00％和42.72％。房产销售营业成本比上年增加184.74％，营业利润率下降6.49％。
　　不过，由于土地批租业务尚未置入上市公司，其营收情况也未能公开披露。但根据此前已公开出让的土地情况，合生购地约16亿元、华润15.41亿元、绿城12.6亿元、仁恒13.01亿元、铁狮门67.517亿元以及汉斯购买C5股权约17亿元，2008年之前新江湾城的疯狂3年中，上海城投的卖地收入累计高达141.537亿元；2008年初至今，这一业务收入累计为0元。
　　易居中国分析师薛建雄指出，目前新江湾城已开发项目土地面积，仅仅占13000亩土地总量的不足1/10。
　　“在大量土地积压的情况下，业内对新江湾城模式的质疑已经悄然而起。”薛建雄透露。
　　这种质疑集中体现为：在暴涨暴跌后，新江湾城的国际生态城规划的路越走越艰难，新江湾城未来的走向可能仅仅是做成一个大型国际社区，成为上海五角场的后花园，但若五角场发展不够强势，新江湾城的未来将更渺茫。
　　薛建雄还指出，新江湾城在市场热的时候推地本无可厚非，但造成几乎所有地块的成本都过高，压缩了开发商经营空间。随着市场调整持续，这一因素对整个区域的伤害正在逐步显现。