by 《东地产》万云选

    4月14日，绿城中国控股有限公司（03900.HK，下称绿城）以3000万元将新江湾城D1地块转让给九龙仓（00004.HK）旗下控股公司海港企业（00051.HK），由此换购海港企业位于杭州的蓝色钱江地块17号项目股权。
　　杭州蓝色钱江17号地块面积达30万平方米，地块总价达34.9亿元。绿城及海港分别持60%与40%股权。
　　对于绿城与九龙仓的“互换”动因分析，大多认为绿城“有些吃亏”地换项目，源于资金链问题或蓝色钱江更好的盈利前景。
　　《东地产》记者从绿城集团相关人士获悉，绿城换项目和两个项目的销售时间差有很大关系。
　　《东地产》记者了解到，绿城在上海新江湾城项目至少要明年2、3月份才能对外销售，而蓝色钱江项目一期在今年6月就能对外推出，两者相差半年以上。对急需现金流的绿城来说，两个项目正是“一个马上就能赚钱的项目和一个支付成本的项目”之间的选择。
　　该人士同时指出，绿城的担忧还有中国变幻莫测的房地产环境。“目前的楼市还是明朗的，6月份的可预见性比较高，而明年2、3月份谁都说不清楚。”
　　此外，两个项目的盈利前景也是绿城的考量因素。《东地产》获悉，由于新江湾城项目拿地成本高，因此项目售价最少会超过3万元每平方米。这个价格相对区域来说具有较大压力。
　　据中原地产研究中心、佑威房地产研究中心等机构统计，目前新江湾城一带的在售房源只能卖16000元～17500元/平方米，当价格高于上述区间便会滞销。而目前周边还建有大批经济适用房，其他在建项目数量也很多。巨大的供应量势必冲击新江湾地区的新房售价，即使不亏本也难有盈利。
　　相比而言，位于杭州的蓝色钱江，盈利前景要光明得多。目前钱江新城售价最高的楼盘阳光海岸已经卖到36000元/平方米。而蓝色钱江作为钱江新城最后一块临江的住宅用地，盈利空间显然要大得多。

告别D1，转身不华丽

    作为上海地王，新江湾D1地块当年最终报价为12.6亿元，不包括地块持有期间财务成本，绿城在这一土地置换交易中账面损失接近3000万元。
  　面对楼市寒潮，在万科、金地等领军地产企业积极调整价格，加快资金回笼的时候，绿城保持了他贯有的“高傲”。展望2009年，绿城依旧气势十足地表示不会降价。其它企业在一季度收获“小阳春”利好时，绿城同期销售合同额仅为25.8亿元（其中公司权益为16.1亿元），与万科、富力、保利、金地等知名企业形成巨大落差。在2008年企业利润大幅下滑，短期债务又将大量到期的情况下，绿城转手D1地块的意义不仅仅在账面上。事实上，绿城这次得到的交易筹码相当不错，蓝色钱江周边项目当前售价已超过30000元/平方米，且市场接受度较高，项目存在良好的盈利空间。以如此价码抛出D1地块对绿城来说可谓“一石多鸟”，不仅项目价值上拿窝头换了个肉包，还顺带改善了财务业绩，并优化提高了银行信贷利用效率。
　　当高调的企业撞上了低迷的市场，是折是弯就不再是一个性情意气的问题。绿城抢下新江湾城D1地块时，宋卫平曾表示过“一定会好好对待这块地”，如今却将之彻底抛弃，这当然可以解释为市场现状使然，但似乎也透露出绿城长期坚持的一种比较自我、比较高傲的思维方式在悄悄转变。不管立足高端产品线还是坚持不降价，绿城都表现出相当的执着。在08年以来不断加深的楼市调整中，绿城也为这种执着的惯性所左右，留下糟糕的财务报表。
　　新江湾城D1地块一进一出中，绿城实现了自我否定。接下来令人感兴趣的是，在并不华丽的转身后，绿城能否为市场创造久违的惊喜？（宋会雍）