2009年上海之春房展即将拉开帷幕，花样繁多的促销活动仍是被关注的焦点。在经历一年的市场冷冻期后，开发商迫切希望打开销售局面，回笼资金的心情与日俱增。
　　这原本属于再正常不过的反应。但《东地产》记者采访中了解到，自救并非是开发商回笼资金的唯一目的，价格战术背后隐藏着深刻的战略意图。更多的开发商已经未雨绸缪，将目光投向下一盘棋局。
　　土地市场！

廉价土地诱开发商割肉

by《东地产》万云选  瞿铮

万科降价阳谋
“万科200亿现金等待扩张并购”
　　在去年引领降价的万科是这轮“利润换土地”的先觉者。
　　2008年，万科大张旗鼓地对旗下项目进行降价销售，回笼资金。而在记者获得的一份万科销售数据显示：今年1月万科的住宅销售价格同比下降5%，这意味着该公司今年以来一直在快速寻求出货套现。
　　今年2月，万科在上海香格里拉酒店推出金色城市和金色里程置业卡，3月8日再次加推金色里程房源。
　　万科报告显示，该公司今年1月实现销售面积28.6万平米，销售金额21.9亿元，分别同比增长24%和19%，这也是自2008年5月以来首次单月的销售金额出现同比增长。
　　“万科还在努力推货，但是经过去年的大力出货，目前已经游刃有余了。”光大证券分析师赵强对记者表示。
　　记者查阅了2008年第三季度万科报告，库存量高达873.76亿元，位居A股房地产公司之首。但与此同时，WIND资讯显示万科三季度末手中的货币资金高达199.42亿元，货币资金与库存之比为0.23，在存货价值超过50亿元的A股地产公司中仅处于平均水平。
　　在一家财务机构的测算报告中，2009年万科手中有高达200亿元的资金可以供给公司做扩张和并购。
　　200多亿的现金万科将用在何处？
　　2008年万科全年新增土地储备743万平米，较2007年下降了42.6%。看似万科在拿地方面将“大刹车”，其实土地恰恰将会是这200多亿现金未来的走向。
　　万科2008年将近80%的土地储备都是通过合作和收购的方式完成，成本远远低于直接进入土地招拍挂市场。
　　“万科还没有大规模拿地，正是说明土地市场价格还不到他的期望价格，还偏高。万科还在等待。”赵强分析。
　　上海北孚地产研究所副所长刘光东也认为，万科快速回笼资金，持币观望，恰恰是大规模吃进土地的前兆。

地价暴跌真相
“土地价格在回落，但是并没有到一个可以大规模吃进的阶段”
据易居研究院提供给《东地产》的上海土地成交数据显示：自2004年到2007年，楼板价格分别为1968元/平方米、2380元/平方米、2459元/平方米、2894元/平方米，呈小幅增长。但2008年，楼板价格暴跌至1442元/平方米，创下2004年以来的新低。剔除工业用地之后，经营性用地的楼板价仅为3542元/平方米，较2007年同类土地楼板价6349元/平方米下跌了将近45%。
　　地价看似已跌至“谷底”， “逢低买入”的声音也因此不断涌现。但事实上，上海土地成交价格并没有实质性的变化。
　　2008年土地供应主要集中在崇明、青浦、南汇，这三个区域达到50万平方米以上；其次是宝山、奉贤和金山，供应量分别为49万平方米、32万平方米和30万平方米；处于第三档次的为嘉定、浦东、普陀，供应量在10—25万平方米之间。其它区域的土地供应则少得可怜，黄浦、卢湾、闵行和静安供应为0。
　　正是这种过度集中于郊外环的供地结构，造成了“上海土地价格暴跌”的假象。
　　“实际上，从北孚综合指数来看，去年上海土地价格总体还是微涨。只是一些区域的价格回落了。”刘光东对记者表示。
　　根据北孚提供的数据，类似新江湾城这样的区域，土地价格的确回落到了2006年的水平。但其它一些郊外环地块，起拍价本来就很高，即使以底价成交，价格也不便宜。
　　招商地产上海管理总部发展部总监陈杲对记者表示，目前土地价格虽然已经有了回落，但是并没有探底，还有下降的空间。“主要是现在开发商以现金为王，拿地比较谨慎，所以成交量少的话价格会继续下降。”
　　中海发展(上海)有限公司董事经理丁颖也对记者表示，现在土地价格在回落，但是并没有到一个可以大规模吃进的阶段，总体而言地价还是偏高。
　　土地遇冷的现状，掩盖不住开发商等待地价探底，入市鲸吞低价土地的渴望。
　　上海五合国际五合智库总经理邹毅对《东地产》认为，“对于一些小开发商而言，现金为王是保命，但大开发商而言，现金为王不是保命那么简单，而是在做一个更大扩张的准备。”

现金为王攻略
“今年肯定会在上海拿地，除非找不到好的项目”
多位房产公司高管在接受《东地产》记者采访时表示，虽然目前的土地价格还在继续盘整，但会相机而动。
　　招商地产目前全国的土地储备约1000万平方米，长三角占了1/4左右，其中上海约80万平方米，分别是依云郡、海德花园、雍华府、南桥1号、奉贤海湾等五个项目。
　　“总体看，上海土地储备还偏少。”陈杲对《东地产》记者表示，2008年招商地产在长三角地区没有拿地，但今年肯定会，特别是在上海，除非找不到好的项目。
　　上海保利金鹏置业有限公司副总经理陈忠国认为，房产市场的调整必然带来土地市场的调整。对于大型的品牌和专业开发商来说，土地市场的调整给拿地带来更大的选择空间。
　　保利置业近年来力推浦东新区唐镇开发保利·金色唐城系列作品，已建成和正在开发的项目总建筑面积逾60万平方米。已开发保利·盛唐福邸、保利·金利公寓、保利·金爵公寓等金色唐城系列产品，预计到年底还会推出别墅产品。
　　陈忠国表示：“我们非常看好浦东唐城东郊国际社区的前景，并立足于长期发展，若有合适的土地推出，我们也会考虑继续拿地。”
　　绿城·新江湾项目营销策划部主管文颖对《东地产》透露，绿城集团目前在全国的土地储备共约2000万平方米，其中超过一半的土地储备在浙江地区。在上海，绿城集团的土地储备近40万平方米，分别是绿城玫瑰园、华浙外滩项目、新江湾项目等3个项目。
　　文颖表示，在目前市场情况下，开发商拿地会更加谨慎。那些规划好、地段成熟、风险小的地块将更受关注。