解读国务院2008年年末“国十三条”
中央救市重在救需求、稳市场

编者按：
    12月中下旬，房地产调控政策频出，中央政府和各个地方政府都在试图为2009年的楼市打下一个良好的政策基础，以助楼市走出低迷。
    12月17日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，出台了三条救市政策。12月20日，国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，其中分为6大条，13小条。这些政策力度之强，覆盖面之广，堪比国务院2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭通过《东地产》对这些政策进行了解读。

专栏撰稿人 杨红旭

    12月17日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的三条政策措施。对这三条措施，说实话，我相当失望。
    会议指出，“近期国家采取扩大内需、促进经济平稳、较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。”
    这一说法是事实，但并不代表接下去还会持续回升，这种短暂的成交量回升不值得在会议公报中特意自夸一番，要知道，现在市场形势很严峻，必须加大救市力度。

    第一条措施：“加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。”
    这条已不是新闻，前些时候“9000亿安居工程投资计划”中已提及。经济适用房拟建规模偏大，将冲击普通住宅市场，部分地方政府对此已有不满，正变新建为收购或货币化补贴。
    第二条措施：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
    这一条是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话。没有任何新意，根本反映不出放松二套房政策的意思，这点不能不让业界大失所望。我认为现在应该对购买第二套房子的所有家庭都给予大幅优惠，对三套和三套以上购房者依然控制。
    “将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过3年（含3年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足3年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”
    这条政策值得称许，但力度不够大，还没有10月22日“上海14条”力度大。当时上海规定：“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”，“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”。我认为，现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。
    第三条措施：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”  
    这条有点新意。以前中央的救市政策全针对扶持需求，现在对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。接下来，要看商业银行的行动了，目前商业银行对房地产开发贷款的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促他们行动，这中间的弹性可就大了，效果也难以很好的控制。
    值得关注的是：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”。这一句表明政府还是在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实，让他们尽快降价促销，彻底放弃高房价、高利润的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求、稳市场，而非救开发商。

    12月21日，国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，分为6大条，13小条。其中，第一条和第四条政策有点新意，值得解读一下。
    第一条政策：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”
    我颇为惊喜地发现，这里的“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”意味深长，实质上是中央层面在放权，把二套房贷政策的控制权放给了商业银行。如果真是这样，则二套房贷将出现真正的松绑，尤其是对于二次置业者，将会出现明显的贷款首付和利率的优惠。当然，接下来最关键的还是银监会的态度，10月22日，央行的政策是宽松的，却被斜路里杀出的银监会给堵住了被放松的口子。那之后我曾写文说银监会是在螂臂挡车，如今国务院再次明显要放松政策给商业银行，我估计银监会此番是“硬不起来了”。二套房贷松绑势在必行。

    第四条政策：“强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。”
    这条也有点新意。其实中央不发令，由于涉及自己利益，地方政府也会很卖力地稳定楼市。问题的关键在于中央既要发令，又要调动地方政府的积极性，别老是搞“一刀切”。这反映出中央表态支持地方政府因地制宜、因时制宜地出台措施。还是套用邓爷爷那句名言：不管黑猫白猫，只要能稳定楼市的，就是好市长。