上海普通住房标准调整
买家的“第一次”很精彩
BY 《东地产》记者 童丹霞

　　11月1日，上海市虹口区房产交易中心的询价师葛亮，经历了自8月16日进驻该区以来唯一的“4个第一次”：第一次接了那么多的询价单，第一次见到21世纪不动产、信义房屋、金舍地产等十多家中介公司同一天出现，第一次没有交易双方因核准价高于合同价而发生争执，也是第一次一天内询价的房子都是普通住房。

葛亮：第一次交易中心没了吵架声
　　备案记录的22套房子全部都是普通住房，葛亮戏称托10月31日新鲜出炉的普通住房标准调整的福，“内环线以内，总价245万元/套、内环线和外环线之间，140万元/套、外环线以外，98万元/套以下，调整后的普通住房标准放在虹口区，除了大户型次新房外，基本上都可划入普通住房，”葛亮拿出一套当天核过价的瑞虹新城二期举例，“77平方米的两房，总价185万元，单价25000元/平方米，按调整前的标准，它再做低房价都不可能低于17500元/平方米，但现在房价再上涨都不可能高于总价245万元。”
    上海普通住房标准的调整，虽然对4年前就已经买房的葛亮没有金钱上优惠，但心情的舒坦是显而易见的。“以前，常常有中介公司拿着明显低于市场价的买卖合同给我们核价，公事公办一度引起110警察到场。现在好了，一些小户型房子按市场衡量怎么算都是普通住房，以后每天的吵架声都会减少很多。”葛亮对比今昔，笑着告诉记者。

洪源：第一次“遭遇”静安众多普通住房
     比起闵行一个早上就完成38单缴税成绩，面积不及闵行四百分之一的静安就冷清多了。截止新政实施当天下午2点30分，记者通过二手房契税窗口了解到，至今有5套二手房完成交易，其中只有1套是普通住房，工作人员透露：“普通住房买卖双方因新政节省近7万元，而一套八百多万元的非普通住房，卖家省了近18万元的个人所得税。”
　　“在静安区买套17500元/平方米内的普通住房，简直是难上加难，”家住静安区北京西路的居民告诉记者，不过他话锋一转，“按总价245万元计算普通住房，大家还是能买到很多普通住房。”
　　在静安区昌平路上的传家房产门前，记者看到其第一时间挂出多套总价245万元以内的房源信息，部分房源后面更是注明“普通住房”字样。传家房产业务主任洪源说：“如今静安区普通住房也由11月1日前的10%左右上升到30%至40%。”普通住房的增多是洪源今年碰到的第一次。

何保安：第一次见到这么多人
    退休在家的69岁袁老伯也沉不住气了，中饭刚吃完就兴冲冲地来到交易中心咨询并仔仔细细地将新政再看了一遍，因为他正为手头一套4年前买入的45平方米的老房子计算可以享受多少优惠措施。当再次确认最新的普通住房标准，以及个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税后，袁老伯开心地告诉记者：“现在是卖出这套房子的时候了。”
　　像袁老伯这样前往房产交易中心确认信息并咨询的人不在少数，闵行区房产交易中心的何保安，一早就接待了不下20个的咨询者，这是他近两个月来第一次在工作岗位上看到这么多的人流，他指着一楼显示屏上的38号叫号单告诉记者：“今天早上就已经有38单完成缴税手续，二楼办证的更多。”果不其然，当记者跑到二楼时，其显示屏上的数字停留在83号上。

唐兵：第一次一天成交五套房
    新政实施的当天，记者在闵行区房产交易中心碰到刚卖出一套总价435万元三房的陈先生，虽然不是普通住房，虽然10点就到交易中心，12点才完成手续，但陈先生却因为新政节省了将近8万元的个人所得税。
　　而为了完成435万元的房产交易，其中介公司宝原地产更是派出两名工作人员全程办理。除了宝原地产的忙碌外，位于闵行七宝板块的21世纪不动产万科二店的唐兵，当晚更是告电记者，一天就成交了5套房子，而且其中4套房子都是普通住房，虽然很忙但很有成就，一天成交五套的业绩是唐兵入行以来的第一次。

新政下，外环房产买卖受益最大
　　随着普通住房标准的出台，受惠群体大面积增多，成交量的逐步回升，正是市政府扩大内需的一步棋。
　　针对现今普通住房的热点，21世纪不动产上海区域市场中心对9月成交的二手住宅进行抽样统计数据显示，在调整后，内环内、内外环、外环外符合各环线新普通住宅标准的套数占比分别约为69%、29%、86%，较调整前分别增长了约21%、14%、61%。
　　在区域上，外环外区域受新标准的利好影响最大，是各大中介根据市场调查后一致的观点。“近年来，外环外区域的新建商品住宅交投量占全市比重越来越高，几乎占据了全市的半壁江山，这些房屋在流通时，交易双方都可以享受减免税费、购房者可以享受优惠贷款，有利于促进市场回暖。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为。
　　为此，美联物业交易管理客服部经理沈赟算了一笔帐，例如一套80平米、单价12000元/平米、总价96万元人民币外环外公寓房，为家庭唯一生活用房，依照上海新政，从非普通住房被界定为普通住房，且此物业产权已满3年。买方在政策调整后，因房产交易而支付的款项节省了约15080元，卖方在政策调整后，则节省约77960元。
　　“税费的减免、贷款利率的下调，买卖双方在享受优惠政策的同时，尤其是卖方将会根据实际情况对房价有所下调，使之能与区域内一手房价靠拢。”中原地产研究中心马冀认为部分趋于存在不正常的一二手房价倒挂也将会回归正常。