外资甩楼套现“救命钱”

市场诱惑仍然强烈，暂无全线撤离中国迹象

美国“次贷”危机比预想的要严重，几天前雷曼兄弟轰然倒地。西方金融大鳄为求自保，纷纷甩卖海外资产，套现应对危机，以免成为下一个雷曼。近期，雷曼宣布转让其拥有的上海福海商厦股权，并有消息称雷曼上海办事处将撤离，设于中信泰富广场的办公室要提前退租。摩根士丹利也在计划着出售其在上海的部分精选住宅项目。各种案例表明，外资正在纷纷卖楼套现，但暂无全线撤离中国的迹象。

BY《东地产》记者 王颖娜

无论是买楼还是卖楼，俗称“大摩”的摩根士丹利似乎成为了外资在中国房地产市场的一个投资信号。五年前的夏天，“大摩”成为首家进入上海高档房地产业的美国投资者,与上海永业集团合作的第一个项目“锦麟天地雅苑”总投资9000万美元。《华尔街日报》的报道称,“大摩”带动了海外资本涌入上海市场,并将上海房价推到了中国最高之列。五年后的夏天，摩根士丹利计划出售其在上海的部分精选住宅项目。“摩根士丹利似乎显得有些惶恐不安。”《华尔街日报》在五年后如此评价。

一些人士对此认为,精明的外商投资者正借市场高点之际卖楼套现。

外资频现转手套现

据了解，摩根士丹利拟出售项目包括：新天地大厦、麟天地公寓、陆家嘴中央公寓和华山夏都苑等。

除“大摩”之外，年初以来，已经有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金纷纷将手头持有的上海物业出售。今年年初，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国养老基金SEB，成功套现2.5亿美元。前不久，花旗成功套现上海永新广场。此外，花旗还在酝酿将另一处上海住宅物业出手。据知情人士透露，Macquarie Ltd.和HKR International Ltd.都在计划将各自的上海住宅项目上市出售。

另外，最近还连续传出美林、AIG等计划出售物业的消息，涉及金额上百亿美元。其中刚被美国政府收购大部分股份的AIG，也打算出售其在上海最著名的一处资产“上海商城”。而其它一些已投身中国房地产市场的外资似乎也在筹备收缩战线。

热钱套现准备“救命钱”

央行最新数据显示，8月外汇占款比今年前7月骤降一半左右，或预示外资流向出现拐点，开始撤离中国。

今年以来，包括花旗集团在内的三家投资基金成功出售此前在上海收购的物业，套现的各家均赚得盆满钵满。

花旗房地产副总裁张虎跃此前在接受媒体采访时表示，此次出售主要是因为已经获得了足够的增值回报，另一方面考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来大厦继续增值的幅度可能未必理想。但是这并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗还是会进行收购，但是目前来看寻找一个理想项目的难度已经大大提高。

京展担保集团地产分析师戴晓光认为，近期外资在中国的套现行为，应该是受“次贷”危机影响造成巨大账面损失，在高位获利抛售旗下已增值物业，收回资金救火本土。

对于外资甩卖在华资产，商务部研究院副研究员梅新育最近也专门撰文警告，强调必须警惕热钱套现撤出的远期风险。

市场分析人士认为，外资大量甩卖上海房地产资产，一方面是因为房地产市场出现转折，落袋为安；另一方面尽管是杯水车薪，这部分资金套现后也未必会马上撤离中国转回总部，但肯定会“随时待命”，成为最后的“救命钱”。

暂无大规模撤资迹象

不过，也有业内人士分析认为，外资不会大规模撤离中国楼市。从建设部低调的171号文件——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》传开之后的市场反应来看，政策力度的确已经起到了心理“攻坚”的作用。《意见》稿的本意也是“一分为二”的，提高了投资门槛，鼓励自用、抑制投机的初衷贯穿其中。只要是秉持理性发展、为中国房地产市场带来先进理念的海外资本，根本无需担心。政策的主旨实际上就是要“立规矩”。不懂游戏规则的，请不要来。

仲量联行亚太区董事陈立民表示，经过了前段时间疯抢的阶段，不排除部分投资机构将旗下资产进行优化调整，将一部分并不符合资产组合战略的物业出售后寻找新的目标。

他认为，各家基金公司都有独立的价格判断体系，因此不太可能在同一时间节点出现共同进退，资金大规模撤出的状况，加上人民币升值的预期依然强烈，机构投资者很难放弃这个能够带来大量利益回报的市场。

与一些业内人士观点相同，陈立民认为，从目前的市场状况来看，境外投资者对于上海房地产市场的看法已经出现分化，市场从全面看多转而进入多空参半的阶段。从实际情况来看，今年以来，仅仅上海地区依然有10宗以上外资收购案例，但从收购对象来看，已经从过去集中于欧美大型投行，变成开始出现为中东或者亚太地区的一些中小投资机构。而由于人民币升值概念依然存在，暂时还看不到有境外资金大规模离场的迹象。

链接：

摩根士丹利

拟出售新天地大厦、锦麟天地公寓、陆家嘴中央公寓、华山夏都苑住宅。

澳洲麦格理银行 

出售上海新茂大厦，套现2.5亿美元。

花旗集团

出售上海永新广场，套现1.05亿美元；

拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓。

高盛集团

出售上海高腾大厦，成功套现1.5亿美元。

美国国际集团

拟出售其在上海最著名的一处资产“上海商城”。

雷曼兄弟

出售上海福海商厦股权；

中信泰富广场的办公室拟提前退租。

美林集团

拟出售南京西路部分开发项目。