今年的夏天，气温异常热。地处江西省宜春市明月山风景区温汤镇的天沐温泉谷，小区业主们为避免私家车在烈日下暴晒，或抢占树阴，或自己搭建车棚，购买车罩，有的竟在数量极少的室内车位上安装地锁，将本属于业主共有的室内停车位占为己有，由此引发业主之间的激烈矛盾。

宜春天沐温泉谷共有房屋2735户。10年前，开发商江西明月山天工开物园实业有限公司，以“世界华人高端温泉养生社区”、 “高端旅游度假地产巅峰之作”幌子，以高于宜春乃至江西省2-3倍的房价推销其所建房屋。

该小区业主委员会经向当地规划建设部门调取规划文件发现：小区应建停车位806个，其中室内停车位360个，室外停车位446个。但开发商实际建室内停车位38个，少建332个；实际建室外停车位252个，少建160个，共计少建室内外停车位486个。业委会经多次与开发商交涉无效，于2021年6月，将开发商告上法庭。宜春市袁州区法院以“政府部门没有确认被告少建停车位、政府行为影响涉案小区停车位建设”为由，驳回起诉。之后，业委会上诉至宜春市中级人民法院，二审法院认为一审处理不当，撤销裁定，责令重新审理。

一审法院在重新审理后，又以“案涉小区已经竣工验收合格，符合交付条件，小区的车位总体数量并不属于被告与小区业主签订的商品房买卖合同所约定的权利义务范围，且车位总体数量也不属于商品房买卖合同根本违约范围”为由，驳回原告诉讼请求。

为此，小区业主委员会于8月9日向宜春市中级人民法院再次提交上诉状。业委会主任唐荣向笔者陈述了上诉的三个理由

理由之一：按照规划条件建设足额的停车位，是被上诉人必须向全体业主履行的法定义务，与案涉商品房买卖合同是否约定毫无关联性，被上诉人少建停车位构成违法

《城乡规划法》第四十三条、《江西省城乡规划条例》第三十八条，停车位应当作为被上诉人建设依据的规划条件之一，在未经更改相应规划之前，被上诉人负有按规划数量建设停车位的法定义务，被上诉人未经规划变更就少建大量停车位，是典型的知法违法。被上诉人按规划条件建设停车位之义务，好比成年子女负有赡养父母的法定义务一样，不会因合同约定或没有约定而免除。

与此同时，通过竣工验收也不等于免除被上诉人民事责任承担。所谓竣工验收，是规划建设部门对建设单位所建项目是否符合规划的验收。一审法院认为：“天沐温泉谷小区一期、二期、三期均已经由相关部门进行竣工验收，符合交付条件”，这是故意把案涉小区已经办理了相关竣工验收手续，混淆为被告的建设符合了规划条件。事实上，因被申请人分期申请验收，政府机关在分期验收（其中三期还分为2次验收）而遗漏了对小区整体配套设施（包括停车位数量）的验收。法院不能因政府部门有过失，而认为被告的建设行为符合了规划。

理由之二：案涉小区规划的停车位数量作为小区配套设施，实际上成为影响案涉商品房买卖合同订立及房屋价格的重要因素，应当视为合同内容，被上诉人少建停车位构成违约

停车位，是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因为现代社会开车已经成为人日常生活的重要组成部分，停车难已经成为社会难题。很难想像，在一个小区只有专有部分的房屋而没有车位会是什么样子！车位、车库对于业主的重要性就好比钥匙对于房屋的重要性，二者几乎不存在什么差别。

案涉规划具有国家法律和政府职能部门背书，其公信力远大于被上诉人在商品房销售中合同约定、宣传说明、具体允诺。小区业主买房时首先看的是规划，小区规划是否合理直接影响到业主购房意愿。而案涉小区停车位的数量起初是由开发商报建，政府核准为建设规划后，就成为被上诉人对购房者的承诺，因而规划确定的停车位数量即使没有写入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人违反的，应当承担违约责任。

理由之三：小区规划既是被上诉人建设开发案涉小区的依据，也是案涉商品房买卖合同成立依据，一审判决违背“有约定从约定，没有约定从法定”的民事纠纷争议解决原则

首先，在商品房买卖实务合同中很少有约定停车位数量等配套设施内容。《商品房买卖合同》仅就单个买受人专有权部分的权利义务与建设单位之间的约定，而房屋买受人的权利，除了房屋专有权，还有包括小区道路、绿地、停车位、会所等内容的共有权，这种共有权的内容并不必然体现在商品房买卖合同中，按照一审判决的逻辑，只有商品房买卖合同上约定或广告宣传中出现的内容，业主才有权利提出主张，那是否意味着被告只要建设买卖合同约定的房屋，而所有的配套设备都不建，连规划上明确的道路、绿化、停车位都一个不建，也算是履行了其应有的义务？试想，这样的房屋能正常使用吗？符合被上诉人出售价格应有的价值吗？

其次，在民事纠纷争议解决实务中“有约定从约定没有约定从法定”，是必须遵循原则。《民法典》第一百三十六条 ：民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。既然一审法院认为合同中没有约定被上诉人应建停车位的数量，那么被上诉人就应当按照其自己报建经政府审定后成为规划的停车位数量来建设。

再次，被上诉人违反规划少建停车位是偷工减料获取的不当得利，损害的是社会公共利益，一审法院以商品房买卖合同对此没有约定，就免除被上诉人应当按照规划建设小区停车位的法定义务，无疑是鼓励被上诉人的不当得利行为，更不符司法裁判注重政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。上诉人经检索司法裁判网显示“民事>物权纠纷>所有权纠纷>建筑物区分所有权纠纷>车位纠纷”各类裁判文书共356份，其中业委会依据小区规划起诉开发商补建或赔偿少建停车位损失绝大多数得到了法院支持，在没有得到法院支持的案例中，没有一例是因为商品房买卖合同没有约定停车位数量而被驳回起诉的，可以说原审法院的判决严重损害了司法公信力和民众对法律的认知！

唐主任告诉笔者：开发商背信弃义，将大量报批的小区室内外停放位改建成住房加以出售，获利几个亿额外收益，损害的却是天沐小区的广大业主！天理何在？小区一些业主还没有认识到，现代社会，停车位配比，不仅关系到是否满足有车业主的停车需要，也关系目前没有停车需求业主的房屋价格。业委会相信，二审法院会依据事实证据和《规划法》的规定，纠正一审法院错误裁判，督促被上诉人履行应当履行的法定义务和社会责任，消除因小区停车位所造成的社会矛盾隐患，切实维护《规划法》和司法的权威和尊严以及小区业主的合法利益。