一、 加油站的概念及影响其价格的主要因素及特点 （1） 概念 加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下贮油罐、加油柱和管理室三部分组成。它的主要任务是贮存、保管、供应汽车用燃油(汽油和柴油)和润滑油等。大多设置在交通干道处，即公共加油站。此外，尚有自用加油站，仅归某单位自用。加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。 加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。 （2） 影响加油站价格的主要因素及加油站的特点 1） 影响加油站价格的主要因素 加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。 一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分布密度等。加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下： 表：加油站区位主要影响因素及其指标 影响因素 修正指标 接临道路状况 接临道路类型 可分主干道、次干道、支路  接临道路方向 可分三面临路、两面临路、一面临路 加油站密度 可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离 车流量 可按日平均车流量数分档修正 入  口 入口方便程度 规  模 加油泵数量 2） 加油站的主要特点 (1)单一性；(2)分散性；(3)受限性；(4)行业垄断性；(5)价值量普遍较高。 二、 加油站及加油站用地评估过程中应注意的问题 （1） 加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分 加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。我们可以拿加油站与房地产作一个类比，正如一宗房地产的土地使用权与其地上建筑物密不可分一样（虽然估价中有房地分估法），土地与特许经营权同样是不能分割的。 （2） 抵押、作价入股目的的加油站土地评估中的价格定义问题 在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权利状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。

3.评估目的：为抵押贷款提供价值参考依据
4.评估基准日：（略）
5.评估方法及过程
根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法。本次评估共搜集到3个深圳市加油站的财务信息，其财务报表列示如下：
表：深圳市某3个加油站近3年财务信息（已审计）
项目 龙岗中心城
中南人防加油站 罗湖区
某加油站 龙岗中心城
新未来加油站
 2005 2006 2007 2005 2006 2007 2004 2005 2006
一、主营业务收入 3480 4072 6820 9625 9908 12507 4145  5383  8089 
减：主营业务成本 3135 3649 6206 8575 8727 1120 3679 4867 7232
主营业务税金及附加 1.4 1.5 3.8 4 7 5 1.35 1.69 2.84
二、主营业务利润 344 422 610 1046 1174 1301 464  515  854 
加：其他业务利润 3.4 9.4 11.3 0.2 1 5 0 0 0
 减：营业费用 0 0 0 425 186 191 30.3 0 46.21
管理费用 143 194 317 109 118 93 142.1 199.3 237.2
财务费用 -2.5 2.8 37.4 108 111 218 -0.95 0 4.43
三、营业利润 207 234 267 404 760 804 293  316  566 
加：营业外收入 1.3 0 0.1 0 0 0 0.21 0 0.35

减：营业外支出 0.2 0 0.01 0 0 0 0 0 0
四、利润总额 208 234 267 404 760 804 293  316  567 
减：所得税 6 3.8 6.2 60.6 114 120 0 0 0
五、净利润 202 230 261 343.4 646 684 293  316  567 
a）销售收入
根据该加油站的会计报表，2007年其主营业务收入为12507万元(不含增值税)，通过市场调查并结合深圳市罗湖区类似加油站收入状况考察了解，并与评估标的作比较分析，该加油站近几年来的主营业务收入有递增之势，故将其正常运营的月均主营业务收入确定为1200万元 (不含增值税)，则有：
年销售收入=1200×12=14400（万元）
b）销售成本
销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税)，经对上述3家加油站近三年的销售成本核查，测算该销售成本约占销售收入的89%，即：
销售成本=14400×89%=12816（万元）
c）营业费用、管理费用及财务费用
营业费用包括工作人员的工资费用及福利费、交通运输费、广告费等，经对上述3家加油站近三年的的三大费用核算，测算营业费用、管理费用及财务费用约占销售收入的5%，即：
营业费用=14400万元×5%=720万元
d）营业税金及附加
其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：营业税金及附加=增值税×4%=[14400-12816] ×17%×4%=10.77万元
e）年营业利润
年营业利润＝销售收入－销售成本－营业费用、管理费用及财务费用-营业税金及附加
＝14400－12816－720－10.77
＝853.23万元
6、所得税
根据深圳市企业所得税税率有关规定，2009年至2011年企业所得税税率分别为20%、22%、24%，从2012年开始企业所得税税率为25%，则：
2009年企业所得税＝年营业利润×20%＝170.65万元
2010年企业所得税＝年营业利润×22%＝187.71万元
2011年企业所得税＝年营业利润×24%＝204.78万元
2012年以后每年的企业所得税=＝年营业利润×25%＝213.31万元
7、净收益a
净收益a＝年营业利润－所得税
8、收益年限n
其《房地产证》记载的土地使用年限40年(2000-06-09至2040-06-08)，则其剩余收益年限n为31.4年。
9、折现率r
采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model or “CAPM”）。CAPM 是通常估算投资者收益要求的方法。它可以用下列公式表述：
 r= Rg+β(Rm-Rg)+Rsp
其中： Rg=无风险报酬率；
        β=Beta企业风险系数； 
         Rm=市场期望报酬率；
         Rm-Rg=市场风险溢价
         Rsp=规模调整系数。
经测算，确定折现率为12.2%（由于篇幅关系，折现率的详细测算过程从略）。
10、加油站整体资产价值的确定
收益法计算公式：V＝A1/（1+r）+ A2/[（1+r）2）]+……+ An/[（1+ r）n]
其中：
V表示加油站整体资产的价格；
a表示加油站年净收益；
r表示加油站折现率(12.2%)；
n表示加油站的有效使用年限(31.4年)。
数据代入计算公式可得评估价值＝4,780（万元）(取整)