加油站资产评估

加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。

一、收益还原法：

加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采用以下两种方法：

1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；

2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：

加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率

收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：

加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。

加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。

在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。

加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值=房产重置价×成新率。

笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。

估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估

一、项目概况：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。

根据营业执照(注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准证书(油零售证书第×××号)确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。

估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。

目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。

××加油站土地面积1996.5平方米,建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层,框架结构,建筑物竣工日期2003年03月03日。

根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对象的权利人; 宗地号：××××××；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限：20年（2002-11-25至2022-11-24）。建购价款￥1,428,660.46元。

二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

三、评估基准日：二○○三年十二月三日。

四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。

五、估价方法选用及估价技术路线：

（一）收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

1、××加油站2003年2——10月经营状况：

××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表：

月份	业务 收入	主营业 务成本	税金及附加	其他业务利润	营业 费用	管理 费用	财务 费用	营业外收入	净利润
2	698989	622100	1129		76773	42730	42		-43787
3	1788675	1574034							214641
4	2043633	1805951	2439		21844	63983	332		149082
5	821506	698280	874		21076	7239	531		93506
6	1554932	1058866	773		120310	73102	129367		172513
7	3068078	2693188	7363		112467	73812	10207		177667
8	4637334	4227419	2467		167994			-265	239453
9	4494415	4073497	1043		108985	48810	52040		210039
10	4500003	4004699	222	1625	184677	31555	50308		230167
合计	23607565	20758034	16310	1625	814126	341231	242827	-265	1443281

 

通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。

2、加油站年正常净收益预测：

通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析, 至2003年8月各项财务指标趋于稳定，我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润(不包括营业外收支及其他业务利润)等（详见下表）。通过我们对周边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。

则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。

 

序号		正常经营各项成本占销售收入的百分比		正常年经营收支情况(元)
一		销售收入	----	54527008
二	1	营业成本	87.84%	49222460
	2	营业税金	0.07%	14928
	3	营业费用	3.75%	1846624
	4	管理费用	1.23%	321460
	5	财务费用	1.27%	409392
	6	小计	94.16%	51814864
三		利润总额	----	2,712,144
四		所得税	----	406,822
五		净利润	----	2,305,322

 

3、估价对象价值的确定：

收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）^-n]

V表示房地产价格；

a表示房地产年纯收益(2,305,322元)；

r表示房地产资本化率(12%)；

n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。

数据代入计算公式,V=2，305，322÷12%×[1-（1+12%）^-18。9]=16,955,068元。

4、特许经营权价值P：

采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V×35%=16,955,068×35%=5，934，274元。

5、机器设备价值评估S：

评估过程略。S=1，250，000元。

6、加油站房地产价值：

加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。

（二）成本法评估

1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市××区××路，土地面积1996.5平方米,属三级地段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。

计算公式：地价=一级地段加油站市场地价×0.8×年限修正系数=1200×0.8×[1-（1+4%）^-18。9]/[1-(1+4%)^-20]=924.48万元。

根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。

在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。

2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米, 采用重置成本法评估建筑价值。重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。

加油站房地产价值

=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595元

六、估价结果确定：

通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。

评估总值=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。

评估单价：18，680元/平方米（建筑面积）。

评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。

参考文献：

1、《深圳市房地产年鉴》（2003年版），深圳市规划与国土资源局

2、《收益法评估理论与实践》，上海市资产评估协会

3、《深圳市建设工程价格信息》，2003年第10期

4、作者：****