评估方法

《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则-企业价值》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础法（成本法）。评估人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取资产基础法（成本法）进行评估。

（一）评估方法的选取理由

1、根据其评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取评估方法。

（1）本次评估的评估目的是为委托方置入资产减值测试涉及的XX矿业有限责任公司净资产于评估基准日的市场价值，提供XX矿业有限责任公司净资产于评估基准日的市场价值参考；根据委托方的要求及本次业务约定书的约定，本次评估采用资产基础法（成本法）进行评估。

2、本评估项目选取成本法进行评估的适用性判断

（1）从委估资产数量的可确定性方面判断

被评估单位已经营多年，其管理有序，会计核算健全，委估资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。

（2）从委估资产的成新率可估算性方面判断

评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。

综合以上分析结论后，评估人员认为：本次评估在理论上和实务上可采用资产基础法（成本法）进行评估。

（二）运用成本法进行评估的思路和方法

1、资产基础法（成本法）评估的思路

资产基础法（成本法）是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理

评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：

净资产价值评估值＝各项资产评估值之和－各项负债评估值之和

2、各类主要资产及负债的评估方法

1）货币资金

对现金和银行存款的评估，根据核实后的账面价值进行。对现金进行实地盘点，以实盘数倒推出评估基准日的实存数作为评估值；银行存款先与银行对账单及余额调节表核对，且向银行发询证函取证后，按核对无误后的账面值作为评估值；对其他货币资金入账记录进行核对，按核对无误后的账面值作为评估值。

2）应收票据

评估人员核实了票据业务发生的真实性并抽查了部分票据，抽查结果与账面记录相符。对于银行承兑汇票因其信用程度很高，本次评估按账面值确认评估值。

3）预付账款

通过核实原始凭证、发函询证，了解预付账款的发生时间，核实账面余额的数值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评估值。

4）其他应收款

通过核实原始凭证、发函询证，了解其他应收款的发生时间，核实账面余额的数值，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的款项或权利作为评估值。

5）存货

存货包括原材料和库存商品等。

对存货的评估，首先评估人员对存货内控制度进行了核查，了解企业的存货进、出和保管核算制度，核对企业财务记录、统计报表和实地盘查，抽查存货的收发、结转和保管的单据、账簿记录，认为企业的存货管理现状较好，具有相应的内控制度，并查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认该存货的真实存在及所有权归属。其次，评估人员对存货的计价及核算方式进行核查，其存货按实际成本计价。

各项存货的评估方法如下：

(1)原材料

在核实的基础上，经分析调研发现：原材料账面值由购买价和合理费用构成，对于原材料周转快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。

(2)库存商品

库存商品为被评估单位开采的铅、锌矿粉，通过销售部门了解其销售情况，销售周期为一个月，均为正常销售产品。

对于正常销售的产品，以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和恰当利润后确定评估值,销售税费包括销售费用和有关税负。

评估价值=实际数量×不含税销售单价×（1－销售费率－营业税金及附加率－销售利润率×企业所得税率－净利润率×r）

其中：r为一定的比率，畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。由于产成品为正常销售，r取50%。所得税率按企业目前执行的税率25%取值。

营业税金及附加费率=营业税金及附加/主营业务收入

销售费用率=销售费用/主营业务收入

净利润率=净利润/主营业务收入

产品销售利润率=（主营业务收入－主营业务成本－主营业务税金及附加－销售费用）/主营业务收入

7）房屋建筑物类资产(不含井巷工程)

房屋建筑物采用重置成本法及市场法评估。

（1） 重置成本法

对无收益、无成交实例的房屋建筑物，按房地分估的原则，采用重置成本法进行评定估算。

重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类

房产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率确定被评估房产价值的一种方法。

评估值=重置全价×综合成新率

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本

综合成新率=使用年限成新率×权重+鉴定成新率×权重

①重置全价的确定

a． 建筑安装成本的估测

根据被评估单位房屋建筑物具体情况，在各种结构中选出典型工程，收集典型工程的工程造价结算书、施工图纸等资料，核实工程量，对结算书中工程量套用《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》2010 年；《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》2010 年；《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》2010年；《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》2010 年，《赤峰市工程造价信息》2010年第三季度，以现场勘查资料，运用预决算调整法，分别确定其在评估基准日的建筑及装饰工程定额直接费用，然后依据建筑工程造价取费程序计算合理措施项目费用及间接费，最后得出评估对象的工程造价，同类结构中其他房屋的建筑安装成本采用典型工程差异系数调整法计算，影响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、跨度、建筑材料、装修标准、设备设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获取综合调整系数，待估对象建筑安装成本等于典型工程建筑安装成本乘以综合调整系数。

对于小型房屋建筑物的重置单价测算，利用当地同类结构评估基准日的单方造价进行差异调整估算。

b． 前期及其他费用

工程前期及其他费用包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设

工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分。包括的内容及取费标准见下表：

序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据

1 勘察设计费 建安造价 2.83% 建设部计价格(2002)10 号文

2 建设单位管理费 建安造价 0.97% 财建［2002］394 号

3 工程监理费 建安造价 1.97% 建设工程监理收费管理规定〔2007〕670 号

4 环境影响评价费 建安造价 0.06% 计价格〔2002〕125 号

5 工程招标投标管理费 建安造价 0.18% 《招标代理服务收费管理暂行办法》[2002]1980 号

6 工程保险费 建安造价 0.22% 国家计价格[1999]1238 号

7 可行性研究报告费 建安造价 0.20% 计价格〔1999〕1283 号

8 图纸审查费 建安造价 0.12% 内计费字[2000]1480 号

c． 资金成本

根据房屋建设规模和原始资料，按照国家工期定额确定项目建设工期，在正常建设期情况下，且建设期内资金均匀性投入，按照评估基准日基本建设贷款利率计算。

根据工程的合理建设工期，并假设建设期内建设资金均匀投入，采用评估基准日人民银行公布的同期贷款利率计算，即：工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本＝(建安工程造价＋前期及其他费用)×[（1＋利率）^(正常工期/2)-1]

重置全价=建筑安装成本+前期及其他费用+资金成本

基准日贷款利率表

工       期 年利率(%)

六个月以内(含六个月) 5.6

六个月至一年（含一年） 6.00

一至三年（含三年） 6.15

三至五年（含五年） 6.40

五年以上 6.55

②综合成新率的确定

采用使用年限成新率和鉴定成新率相结合的方法确定房屋建筑物的综合成新率。

a. 使用年限成新率的计算

使用年限成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100%

b.鉴定成新率的测定

首先将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构（基础、墙体、承重、屋面）、装修（楼地面、内外装修、门窗、顶棚）、设备设施（水卫、暖气、电照）分项，参照建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘查实际现状确定各分项评估完好值，再根据权重确定鉴定成新率。

鉴定成新率=结构部分打分值×权重＋装修部分打分值×权重＋安装部分打分值×权重

c.综合成新率

使用年限成新率取权重 0.5，鉴定成新率取权重 0.5。

综合成新率=使用年限成新率×0.5+鉴定成新率×0.5

③评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率

（2） 市场比较法

评估范围内的商品房，账面价值中包含了土地使用权价值，且同区域有同类型房屋的市场交易案例，本次评估中按照房地合一的原则采用市场法进行评估，计算出房屋建筑物（含地价）的评估价值。

市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近评估基准日时期内已经成交的同一供需圈内类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。

市场比较法估算房地产价值的计算公式为：

评估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数

8） 井巷工程

根据申报资产的特点及评估目的，对于井巷工程采用重置成本法进行评估。

评估值=重置成本×综合成新率

（1） 重置全价的确定

重置全价=综合造价+前期费用+资金成本

①综合造价

根据实物工程量和现行的有色金属工业矿山井巷工程预算定额及取费标准进行计算。

综合造价=直接定额费+辅助定额费+措施费+间接费（规费、管理费）+利润+税金

其中：直接定额费—分不同工程类别、支护方式、支护厚度、岩石硬度系数、断面大小等不同分别选取定额，并按有关规定做相应调整；

辅助定额费—分开拓方式分井筒期（竖井、斜井、平硐）、巷道期、（平巷、斜坡、硐室）尾工期（设备、铺轨、线路、管路、电缆）等，按照总工程量、巷道断面、井筒长度选取定额，并按有关规定做相应调整；

措施费按下表计算

措施费用表

序号 费用名称 取费基础 比例（%） 取费依据 备注

1 环保 直接定额费 0.2 中色协综字【2008】010 号

2 文明施工 直接定额费 0.1 中色协综字【2008】010 号

3 安全施工 直接定额费 0.5 中色协综字【2008】010 号

4 临时设施 直接定额费 2.3 中色协综字【2008】010 号

5 二次搬运 直接定额费 0.65 中色协综字【2008】010 号

6 生产局使用 直接定额费 1.35 中色协综字【2008】010 号

7 工程定位点交 直接定额费 0.25 中色协综字【2008】010 号

合计 5.35 中色协综字【2008】010 号

取费—根据中色协综字[2008]第 010 号文关于《关于发布有色金属工业建安工程费用定额、工程建设其他费用定额》及内蒙古自治区建筑安装工程造价费用定额的有关规定，结合矿井建设施工情况计取。详见下表：

综合取费表

序号 费用名称 取费基础 费率（%） 取费依据

一 规费 直接工程费 9.1 中色协综字【2008】010 号

1 工程排污费 直接工程费 0.05 中色协综字【2008】010 号

2 养老保险 直接工程费 4.25 中色协综字【2008】010 号

3 失业保险 直接工程费 0.5 中色协综字【2008】010 号

4 医疗保险 直接工程费 2 中色协综字【2008】010 号

5 住房公积金 直接工程费 1.8 中色协综字【2008】010 号

6 意外伤害保险 直接工程费 0.5 中色协综字【2008】010 号

二 管理费 直接工程费 1.1 中色协综字【2008】010 号

三 利润 (一）+（二） 8 中色协综字【2008】010 号

四 税金 (一）+（二）+（三） 3.22 中色协综字【2008】010 号

②前期及其它费用

前期及其它费用：包括建设单位管理费、联合试运转费、勘察设计费、工程监理费、环境评价费。根据中色协综字[2008]第 010 号文关于《关于发布有色金属工业建安工程费用定额、工程建设其他费用定额》及国家计委、建设部计价格[2002]第 10号《关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》及国家发展改革委、建设部发改价格字[2007]第 670 号《关于印发建设工程监理服务收费管理办法规定的通知》测算出企业合理的前期及其它费用，详见下表。

前期工程及其他基本建设费用表

序号 费 用 名 称 取费基础 取费系数（%） 取  费  依  据 备   注

1 建设单位管理费 建安工程 2.6 中色协综字【2008】010 号

2 勘察设计费 建安工程 3.62 中色协综字【2008】011 号

3 工程监理费 建安工程 3.33 中色协综字【2008】012 号

4 环境评价费 建安工程 0.05 中色协综字【2008】013 号

5 联合试运转费 建安工程 0.5 中色协综字【2008】014 号

合计 10.1

③资金成本

按照井巷建设的生产周期，确定平均建设工期为 2 年，取相应的贷款利率为6.15%，测算矿井建设期合理的资金成本。

资金成本＝(井巷建筑费用+前期及其它费用)×[（1＋利率）^(正常工期/2)-1]

（2） 综合成新率的确定

矿山的井巷工程与地面建（构）筑物不同，它是一种特殊的构筑物，附着于矿山资源，与本矿井所开采的矿山储量紧密相关，随着矿山资源开采的减少，其经济寿命相应缩短；当矿山资源开采完毕，经济寿命结束。

井下工程地质构造复杂、不可预见因素多，施工条件较差，巷道的稳定性与其所处的位置、岩层性质和地质条件密切相关。按矿井开拓系统划分，井下可分为开拓巷道、准备巷道和回采巷道，各类巷道的服务年限由其服务区域的储量决定。因此，在成新率确定前，评估人员首先查阅了地质报告、矿井设计资料，了解井下各类巷道所处位置的层位、岩石性质、支护方式，以及地质构造和回采对巷道的影响；其次，到井下选择有代表性的巷道实地查看了巷道的支护状况和维修情况，并向现场工程技术人员了解、查验维修记录和维修方法；第三，根据各类巷道竣工日期计算已服务年限，在根据地质测量部门提供的矿井地质储量、工业储量、可采储量，分水平、分矿层、分采区计算各类巷道的尚可服务年限；最后确定各类巷道的综合成新率。

9）设备

所有设备均采用重置成本法进行评估，其计算公式为：

                评估净值＝重置全价×成新率

（1）重置全价的估算：

①国产设备评估原值的估算：

重置全价＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋资金成本＋其他费用

其中：

A.设备购置价：

对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定允许从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备, 按评估基准日不含税市场价格行情估算。对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定不可从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增值税项目、职工集体福利等），按评估基准日市场价格（含税）行情估算；

B.运杂费：根据设备的重量、运距以及包装难易程度，按设备含税购置价的 0%—5%计费；对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定允许从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备的运杂费按估算的运杂费减去可抵扣的 7%估算；

对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定不可从企业应纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增值税项目、职工集体福利等），运杂费按含税运杂费价格估算。

C.安装调试费：根据设备安装的复杂程度，按设备购置价的 0%—30%计费；

D.资金成本：对设备价值高、安装建设期较长的设备，方考虑其资金成本；

          建设期六个月以下，一般不考虑资金成本；

          建设期半年至一年（含一年），利率为 6.00%；

建设期一年至三年（含三年），利率为 6.15%；

E.其他费用：按具体情况考虑。

②进口设备重置全价的估算：

重置全价＝设备到岸价（CIF 价）×外汇汇率＋进口关税＋增值

税＋银行手续费+国内运费＋安装调试费＋资金成本

其中：

CIF 价格：按评估基准日国际市场行情的到岸价格估算；

外汇汇率：按评估基准日国家外汇牌价估算（中间价）；

进口关税：按评估基准日国家海关进出口关税税则估算；

增值税：统一按 CIF 价的 17％估算；

银行及其他手续费：按 FOB 价的 1％-3％估算；

国内运费：按 CIF 价的 1％-4％估算；

安装调试费：按 CIF 价的 1％-18％估算。

（2）成新率的估算：

在估算设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济寿命、技术寿命估算其尚可使用年限。

①对于主要设备，采用综合分析法，即以使用年限法为基础，先考虑该类设备综合状况评定耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n，再考虑设备的利用、负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况，估算以下各系数成新率，进而估算该设备的成新率。

根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，本公司测定并分类整理了各类设备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下：

设备利用系数项目           代号          各系数调整范围

设备利用系数               C1           （0.85—1.15）

设备负荷系数               C2           （0.85—1.15）

设备维护保养系数           C3           （0.85—1.15）

设备原始制造质量系数       C4           （0.90—1.10）

设备工作环境系数           C5           （0.95—1.05）

设备故障系数               C6           （0.85—1.15）

则：成新率 K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100%

对于价值小的如电脑、手机等办公设备，主要以使用年限法，综合设备的使用维护和外观现状，估算其成新率。其估算公式如下：

成新率＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%

10）无形资产

无形资产包括土地使用权和采矿权。

（1）土地使用权评估

①成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息＋开发利润＋土地增值收益。

（2）采矿权评估

证券矿业权评估咨询有限公司对采矿权进行了评估，并出具了《内蒙古银都矿业有限责任公司拜仁达坝银多金属矿采矿权评估报告》（中鑫众和评报[2014]第010号），评估人员在对上述《采矿权评估报告》的评估假设前提、原则、方法、依据、程序和评估目的、范围等进行核实的基础上，直接引用了该报告的数据。

11）负债

在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的审计后账面值作为评估值。