导读：不要为做一个综合体而做一个综合体，要试着从资产管理的角度来看商业地产；社区商业貌似与普通商圈很类似，但运作完全不同；只租不售从来就不是商业成功运作的真理，生存问题没有解决之前，所有的理想就只能是空想。 

每块地都有自己的命

现在中国商业地产行业有点虚火高涨，觉得做商业地产就是要做大型购物中心，动不动就要做十几万平方米，商业要配上酒店、写字楼、公寓。但在国外，我们通称的Shopping Mall里，主流并不是大型购物中心，而是社区购物中心。特别是在美国、澳大利业以及日本，郊区型的购物中心和社区型购物中心是当地商业构成的主要部分。例如在美国，社区型购物中心几乎没有大型百货公司或折扣店作为主力店，更多以贴近大家生活的业态为主，且规模都不大，2万平方米到4万平方米之间。

做什么项目要看地块的属性，每块地都有它自己的命，不要违反它的属性去做事。不要为做一个综合体而做一个综合体，要试着从资产管理的角度来看商业地产——当你拿到一块地的那一刻起，你就要想着，这块地适合做什么样的产品，怎么去经营，怎么退出。当所有人都想去效仿万达、华润或者凯德去追求大体量商业的时候，倒不如静下心思考一下中国商业地产的现状。因为现在中国的商业资源还远远达不到丰富的程度，所以招商、经营其实都会有很大的困难，对于后来者的禁锢壁垒也会非常高。

如果将商用资源——今年它有一个新称呼叫“非住资源”梳理一下，大致分为经营型物业、散售商铺、散售写字楼和酒店。其中，经营型物业又分为集中商业、写字楼和社区配套。那么，社区配套将是未来商业地产的趋势。

开发商要做有人居住的社区。这一点非常对。只要有了社区就必须要有配套商业。它最终能留住人，并为社区带来增值、为住宅带来溢价。

社区商业的五种模式

表面上看，社区商业似乎无非也就是商场、超市、餐饮、服饰，这与普通商圈很类似，但实际上，运作社区商业与一般城市核心商业完全不同。社区商业更追求便利性、接地气。当我们在操作社区商业的时候要更多地考虑消费者、业主、商家的需求，而不是一味地追求知名品牌、高大上的商铺。

总的来说，社区商业有5种操作模式

1、“五菜一汤”模式。超市/便利店、食堂/快餐、洗衣店、药店/美发店、银行/ATM机为”五菜“，菜市场为”一汤“——以这些标准来打造社区商业配置。

2、“售后返租”模式。售后返租，为住宅、商铺销售提供溢价，持有部分节点铺位，未来可带租约灵活变现，后期引用影院、大型超市，通过持续运营来提升返租部分回报。

3、持有集中商业、销售街铺模式。持有部分2万-3万平方米的集中商业，将街铺出售，以持有带动住宅、街铺销售。持有商业以超市、影院、电玩为主力店，搭配餐饮及少量零售。这样做既可以盘活商业，又可保证未来可整售亦可打包金融化退出。

4、持有型商业、统筹规划模式。以自营模式在社区内建立相关配套，在运营进入正轨之后逐步转租，分阶段运营、改善社区配套商业，为住宅销售提供溢价。

5、节点持有、部分销售、持续经营模式。销售部分面积，以消化部分总投资；沿街展示面部分生活服务类业态销售，餐饮业态持有；持有部分未来陆续散售，持续贡献销售溢价。

在这5种模式中，租售并举。过去人们认为商业一寸也不能卖，一定要持有。事实并非如此。“只租不售”从来就不是商业成功运作的真理。其实就商业来说，能够生存下来，然后生意好才是真正标准。当开发商急于要解决现金流的问题时，单靠租赁多少显得有些不合时宜。生存问题没有解决之前，所有的理想就只能是空想。

今天列举的这5种模式，也不是一成不变，你可以根据自己的情况选配，也可以升级转换。有一些纯技术的问题需要注意，比如，如果你想散售，那么建筑物不宜超过3层，大面积的3层很难卖；排位也很有讲究，菜市场不能放在二楼，否则排水会成问题；食堂可以放在二楼，因为餐饮能够拉动人气；食堂、美容店业态关联度较弱，建议在一层各设独立入口。

社区商业中的领汇模式

退出机制，是做商业地产的重要一环。持有商业理想的退出方式是：学习领汇、实现上市，此外，以股权退出方式，可以进一步退税。领汇是目前亚洲市值最大的房地产投资信托基金，市值约953亿港元。目前，领汇旗下拥有156处零售物业，零售物业面积约102.19万平方米，停车位8万个，遍布香港岛、九龙及新界，覆盖香港四成人口。

领汇基金的做法非常聪明，它不涵盖大体量的综合体，全是一堆社区小商铺，并凭借这些社区商业资产上市，开创了成功的社区商业盈利模式。领汇项目业态集中于餐饮和日常必需品，定位大众基础消费。街铺、底商、停车场、零售商场，甚至熟食档，业态应有尽有。但这些零售物业，主要是为了迎合物业附近公屋居民的日常需要，而公屋居民的消费能力有限，加上内部设施布局较差等因素，其中大部分租户经营日常用品，租金承受能力明显不足，受租金波动的影响也较大。

所以从长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。就像领汇基金，将社区商业资产注入资产包上市，开创了新的社区商业盈利模式。

社区商业操盘中的注意事项

大致如下：

1、商业要尽可能独立。土地独立、且商业用地属性明确；商业单体独立，以具备餐饮条件，社区商业一定要有餐饮条件，在建筑上一定要注意这些；商业和住宅的开工、竣工要独立，避免住宅工期滞后影响商业开业。

2、要控制好开发节奏。商业规划、定位与设计要前置，许多项目，卖不掉了才找商业部，这是不对的，营销和商业部要一起介入；自营商业要与第一期住宅同期开工，与首批业主入主时间同步，以尽早开业经营，实现项目配套和以商促售的功能；商业取证计划需与开业节点相配合并保证，以实现商业合法开业经营。 

3、要处理好社区商业与电商的关系。社区商业也受电商冲击。大家不要以地产商的观点去想商户、去想业主，你就把自己当作一个消费者，这些问题就都迎刃而解了。帮助电商解决最后一公里的问题，才能增加社区商业的黏性。

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