最后一公里的“诱惑”：集中式社区商业业态组合技巧

如何因地制宜开发集中式社区商业？多大体量合适？业态如何组合？

本文在分析集中式社区商业开发条件与开发模型的基础上，对不同区域集中式商业的业态组合技巧进行归纳总结，同时辅以深圳佐阾·香颂等知名案例进行解析，为社区商业的可持续开发提供借鉴。

一、集中式社区商业开发条件及商业模型

1、 集中式社区商业开发条件

2、集中式社区商业开发模型

3、集中式社区商业业态配比

二、不同区域集中式社区商业业态组合技巧

1、市中心区域集中式社区商业

辐射人口：5-6万；人均可支配收入：1.5万；档次：高档

（注：灰色色块区域为主力店次主力店）

典型案例1：上海永新坊

永新坊社区商业内餐饮、休闲、便利服务功能比较突出；处于徐家汇商圈，服饰零售比重也相应较高；商业只租不售，地下一层布置高端卖场，中高端休闲餐饮业态位于地上一层，中档服饰专卖店位于地上二层。

典型案例2：深圳佐阾·香颂

佐阾·香颂是深圳绿景集团打造的首个专注社区邻里商业的购物中心品牌，以新兴主动式“服务于社区的商业”，区别于传统被动式的“社区内的商业”，是深圳运营比较成功的社区型商业之一。

深圳佐阾·香颂主力店

项目业态齐全，主力店铺、餐饮及儿童娱乐总占比例较大，其余业态较为均衡，基本满足辐射区域居民生活所需，满足一站式服务功能。

2、区域中心集中式社区商业

辐射人口：3-4万；人均可支配收入：1万-1.5万；档次：中高档

（注：灰色色块区域为主力店次主力店）

典型案例：上海瑞虹新城

商业只租不售，由于引入了约1.3万平方米的易买得超市，卖场比重较高；同时便利店、美容美发、婴幼儿主题的比重较市中心街区商业高。

B1层为大型卖场，少量中端休闲、零售业态；1F为服饰零售、服务、小型快速餐饮业态；2F为休闲餐饮为主，少量零售、休闲娱乐。

上海瑞虹新城二期业态配比

3、新城中心集中式社区商业

辐射人口：3-4万；人均可支配收入：1-1.5万；档次：中档

（注：灰色区域为主力店次主力店）

典型案例：上海春申景城尚乐坊

春申景城尚乐坊地处闵行春申板块，建筑面积约3万平方米。项目分三期开发：一期湖滨晨韵总建筑面积20万平方米；二期湖畔林语总建筑面积16万平方米（包含约3万平方米的商业）；三期MIDTOWN 为城市综合体（包含住宅、商业、办公）。

春申景城由于周边有大卖场，因此餐饮、休闲业态比重较高。商业只租不售，主要业态为：大型健身中心、中档特色餐饮+休闲餐饮、休闲娱乐、儿童主题零售。

上海春申景城尚乐坊业态配比

4、新城中心与郊区结合区集中式社区商业

辐射人口：3-4万；人均可支配收入：1-1.2万；档次：中档

5、郊区开发区集中式社区商业

辐射人口：1-3万；人均可支配收入：1万以下；档次：中低档

集中式社区商业开发模型与业态组合总结

不同区域集中式社区商业开发模型

不同区域集中式社区商业业态组合

(来自商业地产云智库)

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