香港社区商业是如何克服电商恐惧症的？

面对电子商业的巨大冲击，无论是购物中心还是社区商业，似乎都得了叫“电商恐惧症”的病。如何在电商冲击和零售商业同质化环境中得以生存和发展？本文全面总结了香港社区商业的攻克手法，为社区商业的开发与经营提供借鉴。

一、基于辐射范围的社区商业类型划分，打通“最后一公里”。

基于辐射范围，把社区商业分为内向型、中间型、辐射型3种，并进行针对性的业态组合，有效打通“最后一公里”，提升聚客力，减少电商冲击下的人流流失。

二、基于业态规划的社区商业铺位面积分类，细化商户需求。

硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。

每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡-80㎡、81㎡-200㎡、201㎡-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。

细化商户需求，不仅有助于提高招商成功率，而且能在商户应对电商冲击时，减少后顾之忧。

1、辐射型社区商业—铺位面积。

从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。

但是，在个数比例上，“30㎡以下”和“31㎡-80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。

2、中间型社区商业—铺位面积。

中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。

3、内向型社区商业—铺位面积。

内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

三、不同类型社区商业的差异化业态组合，有效规避同质化。

香港社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。

1、辐射型社区商业业态组合。

2、中间型社区商业业态组合。

3、内向型社区商业业态组合

四、根据经营特点进行社区商业业态布局，有效提升商户粘性。

根据各业态的经营特点，从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，在进行业态布局时主要从以下角度出发：

1、在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；

2、餐饮业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

根据经营特点进行业态布局，可以有效提升商户粘性，提高社区商业综合竞争力，从而有效对抗电商冲击。

香港社区商业成功经验总结

（来自商业地产云智库）

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