大型购物中心业态定位与经营方式定位技巧

　　本文从业态定位、经营方式两大方面分析大型购物中心的定位技巧，有助于明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。

　　一、大型购物中心业态定位

　　1、竞争业态机会挖掘

　　业态定位中，通过详细的市场调研，了解大型购物中心的区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。

　　2、主力消费群体挖掘

　　通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 

　　核心消费群：商圈半径2公里范围内。

　　香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。

　　辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。

　　香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。

　　3、项目自身分析

　　竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。

　　二、大型购物中心经营方式定位

　　三大主流经营方式

　　根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式。

　　1、自营

　　（1） 购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。

　　（2） 保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。

　　（3） 纯分成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。

　　2、招租

　　商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。

　　3、委托管理

　　产权出售，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。

三大主流经营方式对比

三大主流经营方式适用情况

　　商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同：

　　4、投资资金回收期预测

　　项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去；

　　5、项目收益效果预测

　　收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案；

　　6、经济走势分析

　　通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式；

　　7、风险比较分析

　　分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。（来自干货悦读）

商业地产合作咨询：QQ：68725247 电话：400-096-1518 微信号：xiexie316

　　更多资讯请关注公众号“谢成龙商业地产机构”，微信号：xiechenglongagency或直接扫描“谢成龙商业地产机构”二维码。