购物中心租金回报率如何计算？

　　一、以销售返租回报率计算　　 

　　经济分析的条件

　　1.租金计算　　 

　　根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

　　实际销售总金额-回报客户的金额 商铺租金-不可预见费=纯销售额　　 

　　其中：

　　·  实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

　　·  回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；

　　·  商铺租金是租期内开发商得到的总收益；

　　·  不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；

　　·  纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。　　 

　　以上公式用数字表示为：　　 

　　销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000

　　（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）

　　假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：　

　　2.计算过程　　 

　　根据前面部分表格的计算数据说明：　　 

　　按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；　　 

　　不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。　　 

　　前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。计算过程如下：　　 

　　第一种：按8年租期算　　 

　　将已知数据带入到公式中，得到：　　 

　　销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1 12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000　　 

　　得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金　　 

　　按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）　　 

　　计算结果为：

　　由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）　

　　第二种：按10年租期算　　 

　　计算方法同上，则计算结果为：　

　　【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。　　 

　　由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）　

　　【结论】　　 

　　从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。

　　二、产权式商铺租金回报率计算　　 

　　一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：

　　【前提条件】某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。　　 

　　但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。　　 

如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：　　 

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