空中商铺价值分析及案例解读

　　随着经济的快速发展，大量小商家涌入市场，土地越来越稀缺，商圈土地更是寸土寸金，而底层商铺租金太贵，迫使小型商家把店开到楼上去。人均GDP达到1万美金，空中商铺正式发展，随着经济的发展，消费诉求分众化、个性化，商业形式多样化，空中商铺逐渐走向成熟，需求快速增长，开发商面临较好市场机会。

　　空中商铺概念

　　空中商铺是商务公寓开发的一种新功能，空中商铺往往位于具大量人流支撑的中心地段，以投入少、低成本、空间灵活取得一些小型商家和投资客的热捧。　　 

　　关键词：商务公寓、人流支撑、成本低　　 

　　表现形式 ：LOFT和普通平层两种表现形式

　　LOFT--两层办公、楼上办公 楼下展示

　　普通平层--商务便捷酒店、小型茶餐厅、理发店、精品店、淘宝屋等

　　　空中商铺价值梳理

　　地段、品牌、商业配套、商铺属性是支撑空中商铺成立的必备要素。空中商铺价值是由地段、品牌、商业配套、商铺属性因素综合而成，也是构成项目热销的重要原因。　　 

　　空中商铺价值构成：

　　空中商铺溢价分析：

　　在地段、品牌、商业配套具有相同价值的情况下，空中商铺的概念能给项目带来更高的溢价空间和更快的去化速度；

　　小户型公寓产品的低总价与核心商圈品牌开发商商铺的高价值之间形成巨大的反差，成为吸引客户购买的最大因素。

　　空中商铺案例解析

　　先进市场案例：香港THE ONE

　　年轻时尚集休闲、娱乐、购物为一体的全新一站式消费天地

　　 THE ONE 基本数据： 

　　建筑特色：香港最高的纯零售商厦，造型、风格独特，具有较强的昭示性　　 

　　业态分布：主力业态以时装和美食为主，业态规划和一般商场楼层布置相似，只租不售经营模式为统一经营管理提供力条件

　　租售情况：租金较高，租赁情况良好

　　主力租金：1000元/平米/月

　　租期：2-7年

　　入住率：98%

　　（备注：香港一般商场主力租金为600-1200元/平米/月）

　　小结：

　　香港THE ONE位于香港最繁华的地段——尖沙咀，人流量大；

　　THEONE整体定位高端，外立面、商场配置、业态分布都按照中高档商场标准打造；

　　开发商统一管理，设施齐全，服务周到，举办各种商场活动吸引人气；

　　租金较高，且租赁情况较好，已经达到中高档商场水平；

　　空中商铺以真正商场的形式呈现，香港空中商铺已经非常成熟。　

　　重庆市场案例：重庆龙湖时代天街

　　龙湖时代天街位于大坪核心商圈位置，交通便利，配套完善，项目依托大体量商业打造大型城市综合体，在重庆首次提出空中商铺概念。

　　重庆龙湖时代天街基本数据：

　　龙湖时代天街推盘情况：

　　空中商铺共5栋，体量大；

　　主力面积较小，30-50平米为主；

　　总价以50万左右为主，总价较低；

　　开盘平均去化率高达90%，受投资者热捧。

　　小结

　　龙湖时代天街位于大坪商铺核心位置,地段优势明显，人流量大；

　　空中商铺体量大，面积小，总价低受到投资客户青睐，整体热销；

　　LOFT产品受客户热捧，开发商在把产品做成跃层会损失部分利润；

　　时代天街空中商铺开辟重庆空中商铺营销先河，第一个提出空中商铺概念。

　　总结：

　　先进市场中，空中商铺发展成熟，商铺服务设施完善，租金价值高，采用统一管理，达到中高档商场水平，已经被潮流消费人群广泛接受。重庆市场经历了自发性楼中店、大开发空中商铺概念运用到商务公寓开发，空中商铺档次较低，无统一管理和服务，空中商铺作为开发商开发商务公寓营销的概念，处于粗放发展阶段。空中商铺能实现项目溢价，如增加相关商业配套设施，加强商业运营管理服务，有助于项目在市场变化中取得成功。　　

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