10%村级留用地发展之操作盲区

文/杭州谢成龙商业地产机构 

随着房地产的快速发展，城市的范围也在不断扩大，10%村级留用地在此背景下应运而生。杭州从1998年前后开始了留用地的发展，到目前的遍地开花，在政策和发展方面均走在了全国的前面，但同时不可否认，在发展的同时也遇到了很多的问题和困惑，作为留用地物业形态中零售商业就是大多项目的一大难点，甚至成为了不少开发商操作中的盲区。

10%村级留用地的操作既不像住宅那么单纯，也不像综合体项目那么复杂，由于门槛较低，被部分开发商所亲睐，这里面除了个别专业的开发商外，很多操作留用地的开发商都是房地产的门外汉或是首次操作房地产项目。这类项目的高层通常是作为写字楼和酒店式公寓进行销售，剩下的裙房商业或独立零售商业就成了操作的最大难点和困惑。

面对这样的困惑和盲区，该如何解决呢。最主要的是要解决项目的定位，而不是简单的处理，留用地零售物业的定位工作主要由以下五个方面展开。

1、基础条件。主要通过项目已确定的经济技术指标来对项目进行定性研究，初步确定项目的基本性质及在此基础条件下的定位方向。基础条件是项目定位的核心所在，地块或长或方，亦或是不规则形状，容积率的大小等等都将决定项目的打造方向。

2、区位价值。从项目所在区域的地理位置、区域规划、交通体系、可利用资源等进行分析项目区域的价值，在此价值基础上推导合理的定位。地段决定项目命运，不同的地段项目的定位也将完全不同。另外项目所在区域内所能挖掘多少价值决定了项目能加多少分。

3、目标客群。根据项目的位置确定辐射范围，以此来确定项目未来的目标客户群，再进行客户群分类，以此来针对客群需要进行项目定位。目标客群主要由消费群体、投资群体和商户群体组成，无人来消费，再好的定位也是空对空，所谓的定位以人为本。

4、竞争环境。经过系统调研，初步确定商圈内现在和未来的竞争项目，根据竞争项目位置、规模、定位等条件，对本项目进行差异化定位。任何一个项目都不是独立存在的，商圈内必然会有竞争项目，如何进行差异化和互补定位，形成区域集群是定位的另一关键。

5、案例参考。对相近地理位置、项目体量、物业形态、目标客群等有参考价值的项目进行考察，来论证本项目定位的精准度和项目的生命力。项目的生命力是最终达到的目标，参考成功的项目将有助于项目的生命周期。

    据杭州谢成龙商业地产机构统计，杭州共规划了超过一万亩的留用地项目，写字楼和酒店式公寓可以简单进行销售或租赁，零售商业之痛已经在不少项目中显现，规划不合理、定位不准确，甚至无定位进行野蛮发展的项目比比皆是。在房地产操作逐步成熟的过程中，进行更加专业的操作时必然选择，只有专人做专事，留用地的发展才能更加健康。