10%村留用地开发面临着巨大的风险

谢成龙/文

最近,10%村留用地成为了业内谈论的焦点,村留用地项目的小户型物业也因为价格优势而受到了消费者热捧。作为中小开发商来说，留用地项目的地价便宜，进入门槛较低。作为消费者来说，低价是这类物业的最大吸引力。

但，村留用地的开发风险也同样不小，除了经常被大家所谈的政策风险外，今天主要来谈谈村留用地项目中商业物业的开发风险，也就是商业地产的风险。

来看看通过简单测算后的结果：

目前在规划杭州留用地规模约10982亩。

如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。

目前村留用地的开发类型主要是小户型物业、商业物业、酒店物业和办公物业。

如果商业物业按三分之一来算，商业面积可达到555万平方米的体量。

555万是什么概念呢？

杭州的万象城是24万方，可建23个万向购物中心；

银泰百货武林店5.1万方，可建108个银泰百货；

颐高数码广场1.3万方，可建426个颐高数码。

……

555万平方米的商业体量如何来消化？

通常我们的留用地一般不是在城市中心，按照人均 一平方米消化来算，一共需要555万人才能消化这么多商业。2008年末，杭州城镇有户口的人是552.36万，也就是所有人都去消费才能支撑留用地的商业体量。

10%留用地所带来的555万平方米商业体量，同时还面临着以下三大特点：

1、开发商特点所决定的风险

从目前杭州开发10%留用地的开发商来看，大多数都没有操作商业地产的经验，开发思路基本都是短平快。但留用地偏偏规定有51%是要持有的，结果就是小户型物业卖的很火爆，最后商业部分的操作成了开发商的一块心病。

2、面临的其他商业竞争风险

杭州未来几年即将投入使用的大型商业项目众多，如钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场三巨头商业超过30万方；城北的创新创业新天地商业体量规划在30-35万方；城西的印象城面积5.3万平方米；闲林的深国投商业项目总面积约17万平米；九堡的金茂居家摩尔商业体量50万方；申花板块的银泰、富强广场。等等。

留用地项目的商业面临的竞争可想而知。

3、项目所处位置带来的风险

除了个别项目外，大多数留用地项目在城市边缘，对于商业地产来说大多都将面临着几年的人口不足问题，商业就需要有耐心放水养鱼过程，这有点违背了开发商的短平快开发策略。

我们在探讨留用地开发的时候有很多有利的因素，但开发留用地的风险同样很大，鉴于大多留用地开发商都没有商业地产操作经验，所以我把留用地开发中商业地产的部分风险升级为“巨大”。

欢迎10%村级留用地的操作者互相交流。

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