下沙16街区:规划与定位双重尴尬

谢成龙/文

下沙华元·16街区，在打造初期曾经被媒体称为杭州的首个“街区商业”，可以说被人给予了很高的期望，就这样一个以全新概念打造的商业项目，在经过了几年的发展后，目前的状况应该说并没有达到大家期望的高度，甚至有点走的磕磕绊绊。

16街区位于杭州下沙区2号大街22号，南临下沙住宅区，与浙江理工大学相邻，项目总建筑面积约5万平方米，其中3万余平方米酒店式写字楼，近2万平方米的街区商铺。

    从以上的数据我们可以看出，无论是位置还是体量来看，项目都具备了良好发展的基础。那么，是什么原因让华元·16街区没有达到人们的预期呢？依我看来，本项目主要存在着两大难以解决的尴尬：

1、规划所带来的尴尬：

下沙16街区在规划设计中采用了BLOCK街区设计理念，（什么是BLOCK街区：是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，Block街区的概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写:B－Business(商业)、L－Liefallow(休闲)、0－0pen(开放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。）主要有铺铺临街、复合功能、黄金比例、连通城市、动静隔离及广场效应六大特点。

但从项目实际效果来看，以上六大特点仅仅听气来比较吸引人，或者还停留在概念上，在项目的前期规划中只是为了去迎合所谓的“街区商业”，并没有根据国内消费者的消费习惯去设计，更没有根据项目所处在“大学城”这样一个特殊区域去思考。

最后的结果就是有着吸引的概念，但缺乏实用性的商业物业，这也是国内商业地产所经常范的错误，经常把欧美的一些商业地产概念复制过来，在国内做同样的规划设计，最终的结果就是水土不服，为后面的定位和运营带来诸多尴尬。

2、定位所带来的尴尬：

从“街区商业”的业态来看，当初下沙16街区的定位是集购物、休闲、娱乐、居住等为一体，各业态间互动互补，真正使全人群（各个年龄群）、全天候一站式购物消费。但是结果如何呢？目前来看，就是两个业态在支撑整个项目，一个是电影院，另一个是网吧，既没有设置超市，餐饮的比例也明显不足（这个也有项目内部无法进驻餐饮的原因）。

从两个主力业态来看，电影院在设计上浪费了大量的空间，尽管可以吸引一定的人气，但从收益上来看，是远远不能支撑其盈利的。另外一个主力业态网吧的生意倒是非常好，但仅仅停留在网吧本身生意好，却无法带动其他的业态的繁荣。所以，这两大业态并没有起到主力业态应有的作用。

当然，下沙华元·16街区在整个打造过程中，相信开发商也做了很多的工作，也在尽力去打造，但因为项目在前期规划上已经偏离了轨道，导致在后面的运营中出现了很多尴尬。希望16街区能够被目标消费群所接受，逐步走向繁荣。

商业地产环节众多，每一个环节都不容有失，这就像衣服系纽扣，如果第一个纽扣系错了，那后面的纽扣也不可能很工整。

注：本文未完待续，下篇将主要以照片形式解析华元·16街区。