从开发商到运营商的距离还有多远？

谢成龙/文

商业地产业内有这样一种观点，很多人把商业地产所面临的诸多困局归咎于今天商业地产的开发上都是从住宅开发商转型而来，因此就会带来全程运营链上的系列不确定性因素。那么，作为传统的开发商而言，转型商业地产之后，距离合格的运营商到底还有多远呢？

目前，商业地产开发呈现日益升温之势，很多做住宅的开发商已转身去开发商业地产。商业地产拿地比住宅地产方便，并且一些项目有政府的大力支持，再加上高回报率，种种这些，都是促使大家转做商业地产项目。但是，绝大多数优秀的高品质商业地产项目，都是持有型的，“只租不卖”是国际商业地产大环境中的王牌定律。
　　于是，开发商在造项目的同时也开始重视项目的运营，或请一些专业的运营公司来管理，或自己组建运营公司。一个原本纯粹的开发商要转作运营，无疑对他们提出了更高的要求。那么，到底什么样的商业地产适合开发商自己持有运营？而什么样的开发商又适合成为成功的商业地产运营商，转型的要素到底有哪些？
    尽管商业地产在中国的发展时间很短，但目前商业地产的形式却是多种多样，已经有很多模式提出，比如购物中心、社区商业、邻里中心、专业市场、创意地产等等。如果要说那些商业地产项目适合开发商持有运营，我认为可以遵循一个基本的标准，那就是，如果一个商业项目不需要统一招商、统一运营就能发展成熟，这样的项目开发商就没必要自持运营；相反，如果一个商业项目要经过整体定位、统一招商、统一运营才能取得成功，这样的项目都是适合开发商自持运营的。
　　这就引出了一个问题，要运营一个商业项目，需要哪些资质？是不是所有的开发商都能运营好项目？
    让专业的人做专业的事

从市场实际情况来看，只有社区底商和部分临街商铺卖掉以后，可以通过市场自身来慢慢让项目成熟；专业市场、购物中心这样大型的商业项目很难自己成熟，一定要经过整体定位、统一招商、统一运营来操作。所以，除了社区底商和部分临街商铺外，其他的商业项目都适合开发商持有运营。
　　就国内目前的商业地产现状来看，我并非赞同由开发商来对商业项目持有运营，主要基于两点考虑，第一，目前国内大部分商业地产开发商是从做住宅转型过来的，在商业地产的运营上并没有实际经验，往往在后期的运营过程中只是出于应付，对运营的理解只是停留在清洁卫生、保卫这些简单工作。第二，俗话说，让专业的人做专业的事，开发商的专长是建造项目，并没有运营的人才，但商业地产的运营要求非常高，如果没有多年的招商和运营经验，肯定无法做好运营工作。
　　目前国内商业地产的领先者万达集团，虽然在很多城市都有成功的商业项目，但在自身运营这个问题上还没有完全得到解决，可想而知，对于其他的开发商来说自己运营在目前阶段并不适合。
　　所以，我建议开发商把运营交给专业的服务机构来做，或者双方共同来承担运营。
　　商业地产的运营是一项复杂、长期的工程，如果开发商一定要自己做运营，最起码要具备三个基础条件，第一，有一定数量的开发经验和自持物业；第二，有专业的运营团队；第三，要有比较充裕的资金。
    事实上，对于一个涉足商业地产未深的开发商而言，距离运营商本身还是有相当的距离。资源也好、专业也罢，并非是朝夕之功而能获取的。在这个时候，借助外力软性着陆，也未尝不是克服转型阵痛的一条捷径。

注：以上是我日前接受上海商报的采访稿，原文刊登于 2008年11月13日 上海商报 《商赢对话》！