商业地产思考：是谁中了摩尔的魔？

谢成龙/文

   “摩尔”，国内很多商业项目都这样来宣传自己，作为舶来品，摩尔在国内的发展时间并不长，但以摩尔来宣传的项目却不少，而且体量一个比一个大，中国第一已经不是什么新鲜事了，亚洲第一、世界第一的摩尔就在国内，那就是江南摩尔，在最近福布斯评出世界九大购物中心中，国内就占了四个席位，而且冠亚军都被我们包揽，看似值得炫耀的东西，实际却存在着很多不为人知的尴尬，就拿号称世界第一摩尔的华南摩尔来说，当初在选址时，该项目聘请了国外操作大型商业地产的专家来国内进行调研。按照国外的标准，大型摩尔选址的最主要的两个标准是人均GDP及人均汽车拥有量，结果发现，东莞在这两个数据上均在是国内最高的，结果大家都看到了，“世界第一摩尔”江南摩尔应运而生，但在实际运作过程中，却出现了招商困难、运营困难。前段时间，江南摩尔已经被另外一家公司进行重新定位来运作，足以见得江南摩尔的失败。

   其实，在我看来，江南摩尔的失败关键并不是定位问题，而是位置和体量所决定了它必走向失败。但江南摩尔的失败似乎并没有引起国内商业地产操作者的重视，好像中了魔似的，商业项目造的一个比一个大，认为体量越大收回成本的机会也越大，年限也越短。

   其实恰恰相反，对于商业项目来说，“多”即是“少”，“少”即是“多”，体量小了，资金投资相对较少，定位也相对好做，租金也可以提高，但平方的利润也相对较高，相反体量大了，投资所需金额非常大，定位也难做，租金也收不高，运营成本反而很高，最后导致招商困难、推迟开业，到了最后就成了商业“鸡肋”。

   商业地产对资金的需求相对比住宅更大，对操作人员的专业要求也更高，切勿盲目开发大型摩尔，千万别中了摩尔的“魔”！！

   怎么头晕晕乎乎的？难道我也中了魔了？各位看官见笑了！

   以下是最近福布斯评出世界九大购物中心，需要说明的是，这个“大”指的是体量大并非平效“大”。

华南购物中心

地点：中国东莞

开业时间：2005年

使用面积：710万平方英尺(约合66万平方米)

这是中国甚至世界上最大的购物中心。该购物中心里不但有风车和主题公园，还有一座仿造的凯旋门。

金源时代购物中心

地点：中国北京

开业时间：2004年

使用面积：600万平方英尺(约合55.7万平方米)

在这座高达5层的购物中心里，有近1000家商铺，出售的商品有nike和dkny等国际知名品牌。地处北京海淀区中关村中心区，地理位置优越，周边也新建了众多的公寓和写字楼。

sm mall of asia

地点：菲律宾pasay city

开业时间：2006年

使用面积：420万平方英尺(约合39万平方米)

该大型购物中心内设有菲律宾首座标准游泳池和首家imax影院。能容纳20人的电车方便顾客在4幢购物楼之间穿行。

西爱德蒙顿购物中心

地点：加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市

开业时间：1981年

使用面积：380万平方英尺(约合35万平方米)

作为北美地区最大的购物中心，西爱德蒙顿拥有800家商铺，以及水上乐园、溜冰场、娱乐城等娱乐设施。

sm megamall

地点：菲律宾mandaluyong city

开业时间：1991年

使用面积：360万平方英尺(约合33万平方米)

该购物中心除了有保龄球馆、溜冰场和12家电影院外，还有发廊和诊所。

柏嘉雅时代广场

地点：马来西亚吉隆坡

开业时间：2005年

使用面积：340万平方英尺(约合31万平方米)

柏嘉雅时代广场购物中心与酒店和会议中心建在一起。这里除了拥有1000多家商铺外，还有12层楼高的过山车、游泳池、溜冰场和儿童游乐园。

sm city north edsa

地点：菲律宾马尼拉

开业时间：1985年

使用面积：300万平方英尺(约合28万平方米)

这是sm prime集团旗下的首家大型购物中心。这座5层高的综合性大楼有100多家零售店、餐馆、12家电影院和一家保龄球馆以及溜冰场，这里不久还将开放imax影院。

普鲁士国王购物中心

地点：美国费城

开业时间：1962年

使用面积：280万平方英尺(26万平方米)

尽管没有现代大型购物商城常见的游乐场等设施，这座建于上世纪60年代初、拥有400家商铺的美国大型购物中心仍然位居全球十大购物中心之列。

正佳广场

地点：中国广州

开业时间：2005年

使用面积：300万平方英尺(约合28万平方米)

该购物中心曾经在一天内迎来了5000万顾客。除各家零售店外，这座综合性购物中心还拥有酒店和写字楼。

注：当坐在黄龙SOS边上的两岸咖啡里写这篇文章时，SOS的霓虹灯正快速的闪烁着、变化着，时亮时暗，就像现在的房产市场，变化莫测，这一秒是亮的，也许下一秒就变暗了，前景不明啊！！