商业地产与奥运同赢 奥运后应该怎样投资？

(下篇) 

谢成龙/文

奥运会过后，享有“经济、科技、文化领域内的奥林匹克盛会”美誉的上海世界博览会也离我们越来越近，作为全球最高级别的博览会，对上海的影响力同样也是巨大的，对于上海的商业地产来说，应该从奥运前后北京商业地产的发展中吸取经验，利用好世博会，将上海商业地产的发展推向一个新的发展方向，作为商业地产链上的开发商、个人投资者、商家及消费者，在世博会前后应该关注以下几个区域及业态的发展：

1、传统商圈的商业项目

随着世博会的到来，一方面消费者对商业物业的品牌、服务等方面也有了新的期望，另一方面上海各区域商圈竞争也在不断的加剧，在这种情况下，传统的商业中心已经不能满足消费者不断变化的需求，为了在竞争中不落到别人之后，一些传统的商业将用扩建和升级换代的策略来巩固其自身地位，在这期间也将给开发商、投资者和商家提供了更多的机会。

2、世博园附近的商业项目

从北京商业地产的发展我们可以看出，场馆附近将会随着时间的推移而形成自己的商圈，从以前的亚运商圈到现在的亚奥商圈，都说明场馆附近投资的价值所在。作为开发商、个人投资者以及零售商家，近两年应该对上海世博园附近的商业地产进行关注，根据自己的实际情况进行投资。

3、“轨道商业”将形成快速发展

俗话说，地铁一响，黄金万两，随着世博会的临近，上海规划的11条轨道交通将陆续建成运营，届时将会形成多个大型交通枢纽站，这将是世博前投资商业地产的绝佳位置，另外，轨道交通所连接的都是居民的集聚区和城镇中心区，世博会过后，这里也将会聚集庞大的人流，消费潜力巨大，根据发达国家轨道商业的选址来看，轨道站点的出入口将会是商业项目选址的最佳位置，也将是各开发商的必争之地，由此来看，轨道商业也将会成为未来上海商业地产发展的另一个重要方向。

4、商业地产的发展将向郊区延伸

随着城市的不断扩大和市区内土地供应的限制，大体量的商业中心必将会选择郊区进行发展，郊区的居住区商业网点配置缺乏，大体量的商业项目目前还比较少，作为开发商，应该将开发眼光从城区转移到郊区。根据上海市商业发展规划，在“十一五”期间，包括青浦、宝山、南汇、松江在内的几个郊区都有可能通过打造大体量的“商业航母”来推动整个区域的商业地产发展，作为个人投资或零售商业可以在郊区选择优秀的物业进行长线投资。

5、餐饮休闲业态是未来投资的热点

世博会这样的世界博览会对餐饮、休闲娱乐等业态将有很大的促进作用，而且随着收入水平的持续提高，人们的消费需求在发生着转变，一家人或三五个朋友外出小聚、看新上映大片、泡咖啡吧已经成为越来越多人的生活方式，需求增加了，发展的机会相应的也就多了，预计，未来几年商业物业的面积消化中有很大一部分是来自于餐饮休闲业态，目前很多的商业项目已经在扩大餐饮、休闲娱乐业态的面积比例，在一些传统商业中心中，增加餐饮、休闲娱乐的比重也成为物业升级的一个重要方式。

但是，商业地产拥有“高投入、高回报、高风险及高难度”四大特征，不论是开发商还是投资者，都应该对目前商业地产有清醒的认识，从近几年上海商业地产的发展来看，目前上海商业地产发展并不是非常的合理，这主要是由于商业地产的发展在国内起步较晚，政府在规划上没有系统性，导致城市的商业不能得到合理的布局，有些区域的商业同质化比较严重而导致互相的恶性竞争，而有的区域却面临商业配套不足的尴尬。

在世博会前以及以后的商业地产发展中，作为政府应该做到合理的进行城市规划，控制不必要的商业项目建设，做为开发商来说，应该理性开发，在准备进行开发之前，需要进行严格的选址，以及从定位、招商、运营等整个流程都需要商业专业人才和专业公司的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目，作为个人投资者来说，不能盲目的追从“一铺养三代”的想法，应该进行反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商业物业。

无论是奥运会还是世博会，中国都将给世界一次展示自己的机会，给世界一次了解中国的机会，奥运会和世博会对国内商业地产的影响将是长远的，后奥运、后世博时代的经济发展潜力和商业地产发展将比奥运、世博期间更加巨大，我们应该通过举办奥运和世博这样世界级的盛会抓住机遇、把握未来，使国内的商业地产在未来取得更大的成功。