案情介绍：

    2008年5月，张某与赣州市某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定房地产开发公司于2009年7月向张某交付一套住房，房屋首付款为18万元，余款以银行按揭方式支付。合同签订后，张某依约付清了首付款，并在房地产开发公司的协助下去银行办理了购房贷款，并签订了相关购房借款合同。2009年8月，房地产开发公司给张某送达了《房屋交付使用通知书》。张某在实地查看交付房屋的状况后大失所望，不仅房屋周边的环境和购房合同书及销售广告中的宣传相差甚远，而且房子本身存在诸多严重的质量问题，多处出现泛潮、墙壁脱落现象。张某认为房地产开发公司交付的房屋已经构成了严重的违约。随后找到该房地产开发公司交涉，要求解除合同退房。

经过协商，房地产开发公司同意退房，但前提是要取得贷款银行的同意。张某担心银行不予配合，从而导致退房不成，现问怎么办？

   法律分析：

    房屋买卖合同与购房借款合同之间并非主合同与从合同的关系。购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，解除购房合同并不意味着购房借款合同效力终止。

　　虽然商品房买卖合同与购房借款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的联系。购房借款合同中，借款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当购房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，购房人订立购房借贷款合同的目的已经落空。

       有鉴于此，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，购房者在与开发商解除商品房买卖合同后，可以向贷款银行提出解除按揭贷款合同的请求”。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”。

　　因此，如果开发商违约，张某可根据商品房买卖合同约定的争议解决方式，通过诉讼或仲裁，要求解除合同、返还购房款的。在诉讼或仲裁过程中，法院或仲裁机构可通知贷款银行作为有独立请求权的第三人参与诉讼或仲裁；银行参与了诉讼或仲裁并提出“解除贷款合同、归还剩余贷款的”的，法院或仲裁机构应当一并解决商品房买卖合同和贷款合同纠纷。

柳律说法：

1、解除商品房买卖合同并不必然导致商品房按揭贷款合同的解除，当事人提出解除合同时切记一并提出，不要漠视自己的权利。

2、当事人提出诉讼之前，务必提前联系开发商及贷款银行，确定解除方案。一般情况下，开发商拒绝的可能性不大。双方可以就贷款利息偿还等方案进行磋商。

3、合同解除是否会涉及违约金呢？这是很多人的误区，虽然很多人的购房合同或者贷款合同会对消费者的权利进行限制，比如解约需要支付违约金，但是这个约定的法律效力到底如何也并非合同本身就可以界定的。有些约定是有效的但是有些约定压根就没用。千万别被“文字”咋呼住了。

柳基伟律师，山东天锦律师事务所律师，合伙人。