昨天到北京动物园一处，看见一群黑天鹅，联想起今年资本市场会不会出现黑天鹅事件，细心的分析了一下，概率是很小但可能，如果股市出现黑天鹅时间，一定是房地产泡沫破灭带来的。

    新的房地产调控政策已经开始，已经对房地产市场带来巨大的影响，量价齐升，二手房成交量比政策出台前跃升10倍以上（中央2台报道）。从最新的研究员的研究报告里获悉，情况也差不多，同时我们也看看中国房地产开发商的最新观点：

    （1）王石最近说：“王石最近在美国参加一个节目时说：中国拿上海为例，房价是普通民众年薪的45倍。中国房价有泡沫”。（宗庆后：他说的是大实话）。从投资人对于资产估值来看，已经非常巨大了，北京的房地产回报多数在60年左右才能回本（租金回报），发达国家从租金回报来估值，一般在12-15年就回本了，虽然中国的房地产的租金是每年的上涨的（发达国家的租金基本不涨），也最多在10%上下（2000-1012年平均）。给以中国的房地产合理估值最多20年的租金回报，就很合理了。

    （2）大开发商张欣说（潘石屹老婆）：中国住宅穷途末路了。

     当然出现巨大泡沫后，泡沫破裂是时间问题，但有时候会拖的很长，也会是事实，看看连续8年获得金牌分析师美誉的高尚文最新的分析报告的核心要点：

    （1）房地产大趋势取决于宏观条件而非调控政策。我们观察受政策影响的核心城市住宅市场和不受影响的写字楼、商铺和非核心城市，发现调控和非调控市场呈现出较高的同步性。虽然个别季度的变化可能存在政策影响。

    （2）我们对今年的房地产销售和投资看得相对乐观。宏观条件包括流动性的松紧，经济增长的变化以及地产同长期趋势的背离程度，由此可以更为一致地解释近几年房地产市场的起落。

    （3）全国房地产销售和投资恢复的主要力量。近年非核心城市对中国房地产的贡献逐步增大，目前有近八成左右。本轮非核心城市的恢复从去年四季度逐步展开，正处于早期阶段,其价格压力不大，受政策影响小。我们认为非核心城市的恢复将在今年将得以延续，是全国房地产销售和投资恢复的主要力量。

     无论如何作为股市投资人，需要对于经济、尤其对中国的房地产市场嗅觉灵敏外。还是要对于投资标的的很好的选择，在这个环境下能依靠的也只能是企业，但应该是这样的企业----抗周期、小而美，这样才会有安全性和同时也具有高获利性；也要有心理准备。“小而美”的标的虽然贵点，但时间也是安全边际。这样的投资组合才能不惧“黑天鹅”的出现。