答网友问之33

有网友问：

孙老师，您好，请问您，北大荒的市盈率来看，是高估。可是，以下的评估方法是否成立？北大荒承包经营的土地总计86. 4万公顷（1296万亩），其中耕地62.4万公顷（936万亩），荒地24万公顷（360万亩）。若以美国3000元/亩作为耕地使用权参考价格来估算，则北大荒每股包含的土地价值为18.09元。若以北大荒目前土地出租租金124元/亩/年为基准，假定以出让20年土地经营权为期限计算，则相当于2500元/亩左右，则北大荒每股土地价值为15.07元。

公司现有实物资产主要为工业生产设施（工厂、生产线）、农业生产设施（机械设备、水利设施等），并不包含土地承包经营权。2009年中期数额50.00亿元，按2倍PB溢价现有资产评估价值100亿元，每股价值5.65元。加上每股土地价值15.07元，就是20.72元/股。这样的说法是明显低了，可是这种方法是否可信？

我的回答：

我不认可这种评估方法。我认为其逻辑是混乱的。

评估者对北大荒的净资产以2倍PB进行估值，有什么理由呢？北大荒的盈利能力并不出色，2010年其扣除非经常性损益后的净资产收益率只有5.71%，这还是在资产负债率高达67.19%的情况下。从盈利角度考虑，我甚至会认为其净资产的真正价值要少于账面价值。既然如此，我只能认为评估者是基于流动性溢价的理由给出了2倍PB的估值。

问题是，如果我们因为流动性好给北大荒的股票以溢价，那么是否要因为其承包经营的土地流动性不好而给予折价？北大荒能够很容易地将土地转包出去么？如果真的出让20年土地经营权，公司能够收到多少现款呢？如果对方分期付款，折现后的现金流又能值多少呢？将土地转包出去，公司会不会产生一些损失呢？——如相关机器设备用不着了，要处理；还有，员工怎么办？