（本文发表于《证券市场周刊》2008年第44期）

    在对万科（000002.SZ）三季报的分析文章中我曾经这样说——“尽管万科三季度的业绩下降有计提5.35亿元存货跌价准备的因素在内，但已经没有人再提公司隐藏利润的问题。”（参见本刊第42期《万科计提背后的战略问题》）然而事实很快就证明我错了。中国国情与发展研究所研究员清议先生撰文《为什么万科三季度盈利激增1.2倍》，直斥万科计提存货跌价准备“证据严重不足、逻辑极其混乱”，并计算出可比口径下万科三季度的营业利润同比增幅高达1.22倍。
    清议先生在文章中没有论述为什么万科的计提行为证据不足、逻辑混乱，这是一件令人遗憾的事情，不过从文章中的其他论述来看，清议先生很可能没有仔细阅读万科的季度报告，对房地产开发企业目前的处境也可能没有深入的了解。
究竟什么样的口径才可比？
    清议先生在计算可比口径下万科三季度的营业利润时，将存货跌价准备剔除出去，然而即使万科的计提行为不合理，这样做口径就真的可比了么？翻开公司的三季报，我们会发现影响其利润的特殊因素主要有两个，其中一个是存货跌价准备，而另外一个是奖励基金的摊销，而清议先生忽视了后者。
    在季报中，万科清楚地阐述了奖励基金摊销对公司利润的影响：“由于公司预计不能实现2008年扣除非经常性损益后的净利润比2007年增长15%，按照对2008年度激励计划实施条件的最佳估计，2008年度激励计划无法达成业绩指标，2008年度激励计划不能实施，公司1-9月份无需摊销与2008年度激励计划相关的费用。故公司将2008上半年度摊销的激励计划费用人民币190,976,379.60元全额在本报告期作冲减管理费用处理……有关管理费用冲减使公司本报告期利润总额（税前）相应增加190,976,379.60元。”
    2007年3季度的管理费用中包含相当金额的激励计划费用，而2008年3季度不仅不包含这部分费用，还冲减了1.91亿元，不考虑这一因素的口径恐怕难称“可比”。其实，清议先生在文章中也提到万科的管理费用同比大幅减少，却没有追究一下为什么会出现这种现象。
    按照万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉女士对三季报热点问题的回应，“剔除上述特殊因素影响，公司2008年三季度与结算收入相匹配的全口径净利润同比增长58.6%。”这个增幅才是真正可比的。
累计销售均价高于去年是好事么？
    清议先生在解释为什么万科今年多次主动下调房价后为什么营业利润率只是小幅下降后，还特意说了这样一句话：“从万科1-9月累计销售面积同比降幅8.9%远大于累计销售收入同比降幅3.2%这一情况来看，今年已销售房子的价格甚至整体高于去年同期的水平。”进而认为“国内房地产市场一定存在着某种积极因素，以至于万科（其实不止万科一家公司）可以在人们预期普遍悲观的时期照样实现业绩增长。”
     一般情况下，企业产品销售价格同比上升是件好事情，可惜这个规律在此并不适用，至于原因，相信关注房地产行业的投资者大多明白。万科为什么在今年多次主动下调房价呢？无非是想通过这一手段刺激销售。然而，从相关数据来看，公司的目标完成的不是很理想。
图1：万科1-10月销售面积和销售均价
 
    从图中可以看到，万科的销售均价在6月份达到最高点后持续下降，但销售面积却未见明显增加，甚至在“金九银十”也没有什么起色。但是，如果销售价格下降后销售面积大幅增长会是什么情形？在那种情况下万科全年的销售均价一定会低于实际情况，也很有可能低于去年的销售均价，但那不正是万科梦寐以求的事情么？
万科计提有理
    基于以上对清议先生文章中部分观点的分析，我认为他对万科的了解并不深入。回过头来再探讨万科计提存货跌价准备一事，申银万国的分析师殷姿在研究报告中对万科此举持肯定态度，她认为“此前市场对房地产公司的净资产重估特别是地价的重估考虑的并不充分，万科对存货减值准备的计提，代表了实务界逐步开始关注账面存货的风险。由此将引导市场对公司的账面价值进行重新的考量。”
    我也认可殷姿对未来的看法，“对存货减值准备的计提，公司参考的价格是目前市场的销售价格，一旦未来房价出现下跌，部分产品需要计提更大幅度的减值准备才能更加准确地反映公司的账面的存货价值。”
    从我写过的一系列的文章大家应该可以看出，我非常欣赏万科这家公司，然而这并不意味着可以不正视公司面临的暂时困难，也不意味着会对公司存在的问题缄口不言。当然，我也不会去预测公司的股价——这并非价值投资者所应该做的事情。清议先生对万科的业绩充满信心，这无疑会令很多喜欢万科的投资者高兴，然而回忆起先生一年前那篇《百元绵世股份可以预期吗》的文章，我还是告诫自己要冷静。