每周六下午两点971平方新主义，百姓身边的“治业专家”。本期连线涂成洲律师讲述有关房屋买卖全权委托、阴阳合同、赎楼等问题。

 

主持人：这里是971平方新主义，我是李阳。

 

主持人：我是刘亚。

 

主持人：刚才我们在上个时段跟大家聊了聊二手房中介交易当中的一些猫腻哈，以及黑中介他们所玩的这些把戏。嗯，我们今天也特别是邀请到了这方面的资深律师来跟我们做主了，啊。其实说到买房过程当中，买家我觉得通常属于一种弱势地位。我不知道刘亚有没有这种同感。

 

主持人：那是肯定的。因为我们是想买房的人，我们又着急能买到一套合意的房子，那我们选到了一套我们非常喜欢的房子，却又没有把握到底能不能买到。

 

主持人：嗯，一般老百姓很难一时识破他们的骗局。那么作为北京大成律师事务所深圳分所的合伙人涂成洲律师呢哈，在这方面有多年的从业经验，不妨让他来给我们谈谈这方面的深刻体会。涂律师，你好！

 

涂律师：嗯，你好！

 

主持人李：呃，刚才我们前一个时段也是跟大家了解到了现在的一些实情，一些案例，但是案例给我们带来的深刻教训是，就是在买卖双方，可能因为在买的过程中合同签的不妥当，或者是中间有了中介的这样的一个它所产生的阴阳合同也好，或者一楼多卖也好，使得我们的买卖双方都可能会产生巨大的损失，巨大的影响。我们首先就想问的涂律师，在这个买卖过程当中，我们刚才提及到了一个叫做全权委托公证书这么一个环节，您认为签这样的一个公证书是有必要的吗？或者是如何来签，避免黑中介因此带来的不良后果呢？

 

涂律师：签委托书肯定是有必要的。有时候我们可能是非常繁忙的，我们要找一个人来帮我们做这个事情。帮我们做这个事情的时候呢，你就必须得有这个委托书，没有委托的话，那比如说房产局不能接受你这个委托事项。所以，必须有委托。那委托公证就是说，你委托公证的时候是否全权委托，这个是很重要。

 

 

主持人李：全权委托。

 

涂律师：对，全权委托就是说它的行为就代表你了。所以说，将来他怎么做的话你都要承担这个责任。这是叫全权委托，全权委托我觉得需要注意的一个问题就是，写明委托的权限，到底他能给你做哪些事情，要有一个委托权限。还有一个很重要的就是委托的时间。有可能说叫他去卖房子或买房子，后来呢，你可能是在三个月内委托他，叫他这么去做。结果三个月之后，你又不需要卖或不需要买了，但是如果你没有写明时间，他还在给你做这个事情，你就还要承担这个责任。

 

主持人：嗯，其实对于买方、卖方双方来说，需要他们去委托干些什么，还真不太清楚。你作为律师，可能在这个过程当中很明确，然后很知道自己需求的东西，能不能具体跟我们来列一些。比如说，需要委托的是什么？

 

涂律师：嗯，需要委托的，你比如说我们需要委托中介机构帮我们办一个过户手续。这个手续可以叫他到国土局去帮我查询。

 

主持人：呃，因为它这个是只对单位，不对个人的。

 

涂律师：对单位也是一样的。

 

主持人：就是说这些手续他还是可以去帮你办理，就是不涉及特别大的利益问题的话。

 

涂律师：对。嗯，你不需要，这个决定权还在于你，你只能让他委托操作的权力，买卖的权力还是保留的，或者说你买卖的过户的手续，它这个时间也由你自己决定，你不能说我有委托是一年，或者根本就不写时间

 

主持人：嗯，他就可能会尽量的拖。

 

涂律师：对，对。当然，在委托的过程中，选择一个良好的中介是非常重要的。可能有些中介只是模糊的跟你讲，有些业主或者是买方，他不太了解这些东西。那么，选择一个好的中介是非常重要的。

 

主持人：也就是说要挑一些好的中介，比如说一些名牌的中介，会更好一些。

 

涂律师：对，相对好些的中介。

 

主持人：但是这个名牌中介到底好不好，得到时候他们人见了人之后，再了解了他们的制度之后，可能会好一些。

 

涂律师：这个工作也可以说委托他所信赖的人或是律师也可以。毕竟律师他在这方面被要求的责任会大些。可能比一般的中介更仔细些。

 

主持人：嗯，比中介仔细。我一直以来认为中介它相当于这个游戏规则的一方，他并不属于第三方，所以没有这样的资格和权力去作为一个公证方来委托他做这个交易过程当中的事情。

 

涂律师：他不是公证方。委托合同通过公证书，我们刚才说的。

 

主持人：是委托去办这个公证。

 

涂律师：委托只是说你给他这个权力，公证是指公证处对这个委托书进行公证。

 

主持人：在这个环节中，中介在哪一个环节容易去欺骗消费者，欺骗我们买卖双方，吃到了这个差价呢？

 

涂律师：如果你定好了买卖的价格，业主跟他讲你只能以这个价格买卖，那中介是没法去吃差价了。那如果全权委托中介，卖多少都由中介来定，那他当然就可以吃这个差价了，因为你没有写明价格。

 

主持人：也就是说，我们最终看到纸面上的价格其实就是成交价，而不要相信他所说的。就像刚才举的某个例子，我们明着写的是82万，那我们要去国土局报一个70多万的，那么报了70多万后，这差价我再让他转交给你，是这样一种方式。然后他们看到了他们最终签订合约的价格还是80几万，但是他告诉业主的是70多万。可能会有一个中间差，然后呢我们应该相信的是最终签下的合同上的价格，而不是他们口头介绍的价格。

 

涂律师：对！

 

主持人：说到签合同，刚才我们说到了一个叫“阴阳合同”的。“阴阳合同”其实现在很普遍，因为要避免一些税费的交纳，所以呢买方也自愿地去签订了这样的一个阴阳合同。但这个阴阳合同在操作不当的时候就会出现“吃了哑巴亏”的情况，叫一个愿打，一个愿挨。那在这方面涂律师有什么的建议可以告诉我们呢？

 

涂律师：“阴阳合同”通俗的讲也叫“黑白合同”。白合同指的就是阳合同，是指到国土局办理过户手续的那份合同。税务局也是针对这份合同来征税的。还有就是银行贷款也是按照这个合同来的。很多人为了规避税收，或者说为了获得更多的贷款。黑合同就是指阴合同，是买卖的实际价格。实际价格可能会高于阳合同的价格，也可能会低于阳合同的价格。高的情况就是，如果想从银行获得更多贷款的时候，就希望阴合同的价格高于阳合同。

 

支持人：他们之前所希望的能够实现零首付可能就是这样的一种情况。

 

涂律师：对！或者是为了少交税而把价格压一下，因为交税是按照成交额来交的。

 

主持人：所以说相关的政策是准签订这样的阴阳合同的，但是在民间私下李一直沿用了这样的一个潜规则。那么我们如何来避免在这样一个我们所共识的阴阳合同过程中去吃亏呢？

 

涂律师：要从两个方面来讲。看你是买方还是卖方。如果是买方的话，最大的担心就是对方反价。以前我按照国土局登记的价格100万，这个价格低于实际价格150万，那成交的时候卖家看到价格还在涨，他就会反悔。以这2个合同的价格不一样他要撕毁合同。如主持人讲的阴阳合同其实违规的，但是现实中最高法院的司法解释里面是认同真实意思表示的。黑合同也是真实意思的表示，我们双方真实的价格最高法院是认同的。

 

主持人：就是说它依然还是有效力。

 

涂律师：对，是仍然有效力的。

 

主持人：关键是看你签没签，要是双方都签了这个合同，那么我们真的打起官司来还是有效的。

 

涂律师：那么有效是指两个合同有矛盾的情况下，一般是以后面签订的这个合同为准。我们一般认为后签订的合同是对前合同的修订、修改。也就是说这个合同有个先后的时间顺序。一般来讲是认后面的这个合同。

 

主持人：也就是认阴合同。

 

涂律师：但很多时候买卖双方会在同一天把阴阳合同都签了。这个时间就看不出来，我的建议就是无论如何要弄出一个时间差，还是要区别签订的先后顺序。

 

主持人：嗯，有个时间差。那把谁放前面，把谁放后面呢？

 

涂律师：把表达你真实意思的合同放到后面，不真实放到前面。

 

主持人：也就是我们签合同的时候签成阳阴合同。

 

涂律师：呃，对，对！

 

主持人：可以签阴阳合同，但记着要先签阳合同，再签阴合同。这可能对买家卖家都是一个有效的保障。那好，我们最后一个问题，就是说在这个赎楼的过程当中，可能也会有一些风险，比如说业主在签这个全权委托公证的时候，都是卖房子需要赎楼。那需要如何防范这其中的风险呢？

 

涂律师：先来给赎楼下个定义。赎楼，严格地来讲其实就是赎房产证，这个可能更准确些。因为楼是在你手上的，不存在赎不赎的问题，所以应该是赎房产证的问题。因为房产证是押在银行，那么你要把房子卖出去的时候要通过银行同意，因为房产证在银行手里。所以要把自己贷款没有还的款项还给银行，银行才把房产证赎给你。拿上房产证你才可以卖房。这是它的概念。那么作为买方有什么风险呢？一般来讲，买方看到房产证似乎是没什么风险了。其实不然，现在的人为了省事，不想那么复杂，一般都会把赎楼的事情委托给中介来做，中介获取中介费。这里会出现这样一种状况，卖方和中介签订完全权委托合同后，因为是全权委托，中介有时可能会违背卖方的真实意思做出决定。比如如果房价上涨，中介在赎楼之后可能把房子卖给出高价另外一个人。作为卖主来讲，他可能获得卖房的钱就会拖延了。

 

主持人：所以说，在签订房屋买卖合同的委托时候还是要小心的。好的，今天非常感谢来自北京大成律师事务所深圳分所合伙人涂成洲律师在我们节目当中提醒了各位买家卖家在签订合同的过程当中的一些环节可能会出现的风险性。下一期节目我们将会谈到新房买卖当中要注意的一些问题。