本文已发表于《深圳晚报》(2009-11-12)

问：我们公司获得土地使用权后到开发前还要经过哪些程序才能开发房产？以及需要到哪些部门办理相关证书？

答：1、从程序上说，房产开发流程经历了公司设立、项目立项和获得项目土地使用权之后，还需要经过房地产开发项目的拆迁安置程序，才能最后进入开工、施工和竣工阶段。

房地产开发项目拆迁安置阶段的具体法律程序如下：（1）、委托进行拆迁工作；（2）、办理拆迁申请； （3）、到市房产管理局拆迁科审批、领取拆迁许可证；（4）、签订房屋拆迁责任书；（5）、办理拆迁公告与通知；（6）、办理户口冻结；（7）、暂停办理相关事项； （8）、确定拆迁安置方案；（9）、签订拆迁补偿书面协议；（10）、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；（11）、发放运作拆迁补偿款；（12）、拆迁施工现场防尘污染管理;(13)、移交拆迁档案资料;(14)、房屋拆迁纠纷的裁决; 15、强制拆迁。

2、从证书取得的角度来看，整个房地产开发过程需要取得“五证两书”，即土地使用权证、规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证、房屋权属证书以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（1）建设用地规划许可证需到市规划局书面申请。申请人应当提交申请书、计委年度计划投资批文、1：500地形图、已批准的可行性研究报告等资源。

（2）施工图设计消防审批需到市公安消防分局建审科申请，应提交以下资料：①施工图设计文件两套（含建施、结施、设施、电施）；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④工程勘察、设计合同（原件）；⑤地质勘察报告两份（原件）；⑥设计招标的相关证明；⑦结构计算软件名称和热工计算书；⑧房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。

（3）规划许可证需到市规划局申请，应提交以下资料：①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划；

（4）施工许可证需到市建设委员会申请。应提交以下资料：①报建证；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦施工单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。

（5）房屋预售许可证则到市拆迁管理办公室进行申请。应提交以下资料：①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程施工合同；⑥预售商品房分层平面图。