本文刊载于6月4日《深圳晚报》第B20 : 今地产·寻城记

最新解读有关物业服务纠纷问题。

详见：http://wb.sznews.com/html/2009-06/04/content_648608.htm

  问：服务合同解除后，如物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由要求支付物业费，应如何处理？

  答：我国《物权法》第七十六条规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员会代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。

  实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷时有发生。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等等。

  刚刚发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）对这一问题有了明确规定。在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

  业主委员会不能直接成为物业服务公司因业主拖欠物业费提起诉讼的主体。如果在服务合同解除前，有业主没缴纳物业费。物业服务企业不能直接起诉业主委员会，因为业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产。如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以向拖欠物业费的业主提起诉讼。对此，司法解释有明确规定，如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中，提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。