一劳永逸解决高房价靠土地财富公正分配

   当头棒喝下更高房价还会卷土重来吗？

                                张庭宾

    在过去的两周之内，中国抓住了避免楼市泡沫硬着陆的最后机遇，中国楼市重蹈日本覆辙的概率大大降低。

    尽管此前国资委雷霆责令非房主业的央企退出房地产，但是市场仍然在怀疑决策层调控的决心，而房产商们则抓住最后的机会急速拉升楼价，尤以北京为烈，急剧暴涨的楼价甚至改变了千百年来北京人高贵的秉性——历来只谈天下大事的北京人，在过去一个月中，几乎人人都在议论楼市的暴富与投机。

    所幸的是，两个更加严厉和直接的政策接踵而至——第二套以上房贷首付提高到50%以上，停止第三套房贷；上海等地酝酿对第三套以上住房征收保有税。从资金供应和投机持有成本上击中了楼市泡沫的要害。如果这些政策能够坚持，而不是看到房价下跌又慌忙救市，那么，现在就很可能是楼市的一个阶段性拐点。

    这是笔者非常欢迎的——自2009年10月份，本人已经反复强调房地产泡沫已经成为中国未来的最大经济隐患。

    笔者在当时写到：“随着楼市多头得意洋洋地再拉一个历史新高，唱空者的士气深受打击，空前低迷，这些人的沉默其实是楼市长期投资价值难免幻灭的征兆。而未来房地产疯狂上涨可能会更惊人，但势必跌的将越发惨烈。”

    在这个楼市迈向最后疯狂的七寸点上，此前一直沉默的笔者开始猛烈地抨击房地产泡沫，先后发表《纸币危机与房地产泡沫已成中国最大隐患》、《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》、《房地产泡沫硬在地方政府既得利益》、《“结婚房”为何会成国人财富命运的“绞索”》、《中国楼市泡沫：黄金眼中大，人民币眼中小》、《楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了》，分别从楼市的货币现象、金融博弈、供求力量对比、外海前车之鉴、地方政府既得利益、中国人住房文化等方面分析了房地产硬泡沫的成因和危害，其中《结婚房》一文又名《5年内两公斤黄金可以买一套上海房》引起巨大反响，再次激起社会公众对房地产泡沫的关注和反思，其后媒体也形成了新一轮关注房地产泡沫的热潮。

    笔者在这些文章中反复强调：千万不能小觑房地产泡沫破灭的危机，房地产危机历来处于经济和金融危机的核心环节。1990年的日本金融危机后，日本的楼市价格最大下跌了85%，由此引发了信贷危机的无底洞，无数金融机构和房地产企业破产。楼市巨大泡沫为祸胜过2008年A股泡沫破裂的十倍，因为A股财富是10万亿元人民币级的，而房地产是100万亿元级的。A股大跌只是输掉过去的财富积累，房产大跌不仅将输掉过去，更将输掉未来自己以10年计的预期收入。即将像日本人那样输掉未来10-20年。

    对于未来楼市趋势，笔者分析的两种可能是：在不出现恶性通胀的情况下，如果不能有效地遏制泡沫，房价如果在现基础上再涨20-30%，未来3年内一定会出现房地产泡沫的大破灭，很可能会跌破50%。如果抓住最后机会有力遏制，则有可能在回调30-50%后触底反弹。

    对房地产泡沫“亡羊补牢”策略，笔者的建议是：治标，一、加大土地供给，打击囤积居奇；二，提高二套及以上房贷的首付和利率，打击房地产投机。治本则要改变现在的土地分配政策：一，改土地出让一次性拍卖70年使用权为按年度收取物业税的方法，从根本上遏制投机；二，土地出让收入分配实现社会公众监督，其不少于一半比例应当用于廉租房等保障用房的建设。

    从目前出台的政策看，这四条建议有两条部分被采纳——提高二套及以上房贷首付利率和收取物业税。这两个举措应可实现对房价上涨的有力遏制，但仍是治标的色彩较多。

    如果想要长期有效地遏制房地产泡沫，严厉打击投机，有效控制投资，将房地产基本职能回归于“社会公众必需品”的本位，仅有这两条还是不够的。如果要避免过去几年中已经再三发生的现象——楼价在短暂回调后再次强烈反弹，甚至再创新高，还需要有三项举措来保障。

    这三项措施分别是：一，加大土地供给；二，将土地财政收入不少于一半用于廉租房等社会住房保障；三，遏制货币超额发行。然而，这三条也是最难做到的，因为其本质都是政府要在土地和财政上要“取之于民，用之于民”，或者说要让渡利益与社会公众。

    应该说，由于系列的强硬措施出台，有力地震慑了房地产泡沫的最后疯狂，使得中国抓住了避免楼市泡沫膨胀为国家和全民灾难的最后机遇，但是，也不能对未来泡沫的更凶悍反扑掉以轻心。如果高房价的本质问题不能解决，不排除未来更高房价卷土重来。

    楼市问题的本质是土地财富再分配是否公正合理，从本源上讲，中华人民共和国的土地是全民所有，其利益应当全民共享，而不是大部分人被高溢价负担，而少部分人分享丰厚蛋糕。

    要从根本上彻底解决房地产隐患，最核心的还是要有效遏制房地产产业链上的各种既得利益者的膨胀，实现更加公正合理的土地财富再分配，但这也是最困难的，意味着真正意义上的改革攻坚。（作者为资深财经评论员，联系邮箱ztb6006@sina.com）

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   “庭宾透世”专栏刊发于每周一《第一财经日报》之“环球经济评论”

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