昨天上午接受经济观察报记者的采访，就近期房地产市场走势进行了交流，以下是对话的文字整理：

问：你如何看待近期房地产市场出现活跃态势？

答：基本判断是，从2月中旬开始，房地产市场开始出现调整以来的第一轮反弹行情。预计时间可持续2-3季度。我们坚持去年第四季度以来观点：此轮调整从2007年6月以深圳市场为代表的开始需要3-5年的时间，以及第一波调整从成交量角度：去年8、9月份、今年1月和2月上旬组成的两个低点和去年11、12月形成反弹高点形成W型已经结束。并且初步认为即使第一波反弹结束后，出现可能的第二波调整，之前形成的成交量低点记录可能也很难打破了。但是房价此轮低点依然还没有最终出现。

问：为什么现在情况不是昙花一现，也不是此轮调整的彻底结束？

答：所谓昙花一现应该是指很短时间活跃情况就结束。比如几天或几周时间。我认为可能性不大。去年以来政策积累肯定能够保持一段时间的支持市场活跃的力度。至于另外观点认为就此市场调整已经全部结束，新的一轮房地产周期开始。从经济基本面和市场面都不支持这样说法。经济调整既然是几十年不遇危机，不可能在很短时间结束，因此大的环境并不支持新的周期开始。从市场面来看，目前成交量放出与政策和降价有关。从成交量结构分析，加上近几个月排名前50房地产商月度数据，以及房地产投资月度数据综合来看：中低价位房屋成交活跃；高档房屋仍然处于低迷状况；房屋开工率保持很低的水平；整体市场宏观是在做“去库存化”，微观则是“去中小户型化”。等这部分类型房屋消化完毕后，市场将进入新的调整。由于这种结构性成交的特征，因此开发商业绩也表现出明显差异性，在情绪表达上也如此。

问：对于今明两年经济形势如何看？

答：今年不悲观、明年不乐观。这就是我的基本看法。如此庞大财政资金砸下去，今年不可能一点效果没有。但是明年是否还能保持如此大规模赤子，恐怕是一个未知数。另外一些措施是短期的，还看不出长期政策。

问：由于市场形势不错，目前关于价格上涨报道开始增多？

答：这是本能反应，任何人都会怎么做，并不意外。目前可能还是个案或局部性的。如果全部如此，那么第一轮反弹市场行情可能在不知不觉中就结束了，因为房地产价格调整在第一轮中相对其他行业商品价格调整幅度还是有限的。当然有些舆论呼吁业界珍惜这样活跃形势不要涨价，维护来之不易局面。但是根据我对市场多年观察发现，在房地产上涨周期中，开发商对市场判断大多数是准确的，消费者容易错误；反之在调整世道中，消费者判断往往正确，而开发商非常容易犯错。

问：在房地产分析上观点非常多，有些人也非常坚持某种态度？

答：观点多是好事，多元化是社会成熟表现。关于房地产有些人应该是属于“符号”式的人物，代表“看多”或“看空”人士，他们是不管环境是否变化的，观点比较“执拗”。喜欢举大旗，有领袖欲，确实他们已经属于社会化和舆论化人物了、，其实与专业分析和专业人士已经没有什么关系了。

问：一线城市成交量似乎不如二线城市？

答：是的。一线城市确实没有达到2006年和2007年水平。但是二线一些城市比如重庆、成都等地，表现非常活跃。特别是重庆，与一年前沈阳情况类似，有比较特殊区别于其他城市诱发因素。我们今天就不分析了。

问：关于刚性需求大家议论也比较多。

答：其实正规说法应该称做是“常量需求”。之所以现在喜欢叫“刚性需求”，这个词语在情绪反应程度上、力度上大于前者。并且潜台词是往“需求”比较大的意思去说。总之有些“强迫性”味道在里面。其实无论所说的“常量需求”还是“刚性需求”在某一地、某一时都是一个动态的、变化的、有起伏数据，而非是一个恒定单向趋势。需求大小首先与人口年龄结构、其次是收入水平、然后是经济周期有关。