（文/张国飞）进入10月以来，珠海房地产市场的观望气氛，在黄金周之后表现得更加浓厚。这种状况不是只表现在珠海本地市场，整个全国房地产市场也在逐渐显现疲态，市场陷入观望期，那么这种观望期又会持续多久?接近年底，随着开发商的出货意愿增强，适当的价格促销会促进一定的成交量，市场又会在怎么样的状态下保持平衡?

　　珠海楼市疲态尽显 2012年高峰已经过去

　　据统计，全国54个城市10月前7天，新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2010年“十一”期间下降近三成。其中二三线城市成交量较去年“十一”期间出现上升。

　　国庆期间，从记者了解的情况看，有少数楼盘销售情况较好，多数售楼处门庭冷落。9月热销的几个项目，节日期间的售楼处也难得看到购房者。

　　业内人士认为，十一黄金周成交的大幅下滑，表明9月份以来楼市观望态势正在蔓延。数据显示，9月，一线城市新建商品住宅成交面积为324万平方米，环比下降14%。成交量在2012年6月份达到成交顶峰后，近几个月呈现波浪式下行的态势。

　　有业内人士表示，楼市疲态尽显，2012年的高峰已经过去。10月份受长假影响，业内原来期待“金九银十”再收获一把的愿望已基本落空。这表明经过5个多月的喧哗与骚动后，楼市已进入理性阶段，如果未来调控政策不出现大的变化，年底整体市场基本以平淡为主。

　　双限后改善型受热捧 政策调控下改善型难现旺市

　　眼看珠海双限令实现近1周年，这一年以来，珠海楼市刚需盘一直在房地产市场上唱主角，只是在五一期间，改善型产品加入促销队伍，取得了一定的效果。据珠海房产之窗统计，2011年，珠海主城区楼盘销量排在前三位的均为大户型产品。珠海网签数据显示，华发新城六期以网签483套成为2011年度珠海的网签冠军。双限之后，珠海网签冠军是主力户型面积在96平方米以下的金域华府，共网签460套。公园里、棕榈四季等刚需盘也排进了前五。

　　业内人士认为，双限令的严格执行是造成改善型市场一直低迷的重要原因。改善型置业中外地客户占的比例不小，而且多是二次三次置业，又决定了他们无法贷款。中原地产总经理潘家浩说。在政策调控没有改变的情况下，处于调控范围的改善型产品很难出现目前刚需产品那样的旺市。

　　另一方面，改善型客户对政策的消化周期比刚需客户更长，也是改善型产品促销不利的重要原因。市场最先撑不住的往往是刚需客户。改善型客户则不同，他们有房又有钱，因此等得起。朱圣文说。改善型买家一般会等到将无可降，市场筑底时才会大面积入市。

　　进入十月以后，珠海楼市似乎暗潮涌动。据业内人士称，随着楼市进入年内最后一个季度，改善型、高端类型住宅楼盘开始加大动作，纷纷加紧“出货”。

　　国庆后市场陷观望期 珠海楼市博弈加剧

　　每年的国庆黄金周往往成为购房者选房看房的好时机，不少开发商爱选择在此期间开盘推房源、搞促销、办活动来吸引购房者。然而住宅成交量的不温不火让珠海楼市显得格外落寞。

　　经过近一年双限令的洗刷，珠海楼市购房者在双限后的观望中逐渐冷静，虽然一个楼盘的品牌、品质、地段以及社区规划是买房的重要参数，购房者尤其是刚性需求的购房者更多的还是询问价格。

　　一位品牌开发商营销总监也感受到楼市的观望情绪。他表示，金九银十原本由于季节景观性极好，是房地产销售的传统旺季。但由于政府换届日期临近，购房者开始出现迟疑态度。另外，购房者目前普遍认为，近期房价不会再上涨，所以他们开始从容选择楼盘，没有以往的恐慌性购房心态。

　　据合富辉煌月报观察，预期国庆后需求仍会有一小波爆发潮，但爆发过后，楼市不温不火的状态仍是市场主导。而越接近年底，随着开发商的出货意愿增强，适当的价格促销才能掘动一定的成交量，市场将会在价格与成交量的博弈中保持平衡。