加载中…经纪人经常遇到的100个问题……2
(2009-11-20 20:06:33)
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房产定金业主按揭合同房款 |
二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？
答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。
二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？
答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。
二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？
答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。
二十九、此房风水是否不好？
答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。
答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。
二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？
答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。
二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？
答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。
二十九、此房风水是否不好？
答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。
三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？
答：1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。
三十一、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？
答：1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。
三十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？
答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。
三十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？
答：1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。
三十四、业主要求高额定金，怎么办？
答：1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。
三十五、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？
答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。
三十六、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？
答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。
三十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？
答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。
三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为"买卖合同"的情况，怎么办？
答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订"借款合同"和"借款借据"，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为"买卖合同"的可付给业主适当定金，并将"买卖合同"、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。
三十九、业主没有定时"查档"，如何处理？
答：1、业务员提前用房产证复印件核实产权；2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。
答：1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。
三十一、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？
答：1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。
三十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？
答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。
三十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？
答：1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。
三十四、业主要求高额定金，怎么办？
答：1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。
三十五、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？
答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。
三十六、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？
答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。
三十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？
答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。
三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为"买卖合同"的情况，怎么办？
答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订"借款合同"和"借款借据"，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为"买卖合同"的可付给业主适当定金，并将"买卖合同"、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。
三十九、业主没有定时"查档"，如何处理？
答：1、业务员提前用房产证复印件核实产权；2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。
四十、签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？
答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。
四十一、业主不能如期交房，怎么办？
答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。
四十二、业主不同意按揭，怎么办？
答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。
四十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？
答：1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。2、行业的规范不允许打折。3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。
四十四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？
答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。
四十五、业主要求见税单收全款，怎么办？
答：1、出税单并不代表产权转移。2、出具税单 并非完全意义上的"过户"，只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现"完全过户"，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定完税后五个工作日内付清全款。
四十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？
答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。
四十七、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？
答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个"结"，找到这个"结"，就可以找出解开这个"结"的方法。2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。
四十八、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？
答：1、弱国利润大，可以先过多一道户；2、想办法说服一方做委托；3、如利润不大，敬请放弃差价心理，保证双佣。
四十九、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？
答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。
答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。
四十一、业主不能如期交房，怎么办？
答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。
四十二、业主不同意按揭，怎么办？
答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。
四十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？
答：1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。2、行业的规范不允许打折。3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。
四十四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？
答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。
四十五、业主要求见税单收全款，怎么办？
答：1、出税单并不代表产权转移。2、出具税单 并非完全意义上的"过户"，只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现"完全过户"，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定完税后五个工作日内付清全款。
四十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？
答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。
四十七、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？
答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个"结"，找到这个"结"，就可以找出解开这个"结"的方法。2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。
四十八、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？
答：1、弱国利润大，可以先过多一道户；2、想办法说服一方做委托；3、如利润不大，敬请放弃差价心理，保证双佣。
四十九、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？
答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。
五十、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？
答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，国土局酌情处理。
答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，国土局酌情处理。
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