加载中…房产贷款还款方式
(2008-11-09 14:57:22)
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房产基金还款方式本金循环贷固定利率等额本金等额本息 |
等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等)，对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说是好的选择。
适合人群：该法每月归还的金额相同，适用于收入较为稳定的工薪阶层。
等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，还债压力会日趋减弱，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减(月递减额＝月还本金×月利率)。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额本息还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元(以后每月递减2.04元),比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，贷款利息总的计算下来就少一些(10年下来共计为3613.55元)。
等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。
此种还款方式，适合生活负担会越来越重(养老、看病、孩子读书等)或预计收入会逐步减少的人使用。
适合人群：收入稳定，前期能承受较大月供，后期其余支出用于子女教育等家庭大额支出的中青年人士。
“固定利率贷款”是指为购买住房(商业用房)的借款人提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。目前，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，银行人士普遍认为，固定房贷利率的利率水平略高于浮动利率是合理的，因为利率太高对贷款者没有吸引力，太低银行的风险将会加大。
固定利率贷款也并有一定的风险，如果预期不够准确，若干年后利息下调对于贷款者来说也是一个损失。所以贷款人在选择时要对当先乃至今后的市场作出一定的有效预测，权衡好各种利弊。尽量把损失的可能性降低。
适合人群：在中国大陆境内购买个人住房和商业用房且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。
组合贷款：组合还款方式：将贷款整个还款期间分为多个还款段，每个还款段选择不同的还款方式或者不同的还款本金方式
。还款段最多可以设为8段。
1、不同还款方式的组合
定义：指在每一个还款段，可以选择等额本金还款方式、等额本息还款方式、分期付息还款方式(指根据还款期计收贷款利息不收贷款本金，贷款本金到期归还的还款方式)和一次还本还款方式(指到期一次还本付息的还款方式)中的一种
注：分期付息还款方式不能为最后一还款段还款方式；而若选择一次还本还款方式时，必须为最后一还款段还款方式。
2、不同还款本金的组合
定义：指在每一个还款段，可以选择固定本金还款方式(指每个还款期都归还固定的本金的还款方式)或分期付息还款方式中的一种
注：在此还款方式下，各期贷款本金扣款额之和必须等于贷款发放金额，分期付息还款方式不能为最后一还款段还款方式。
1、不同还款方式的组合
定义：指在每一个还款段，可以选择等额本金还款方式、等额本息还款方式、分期付息还款方式(指根据还款期计收贷款利息不收贷款本金，贷款本金到期归还的还款方式)和一次还本还款方式(指到期一次还本付息的还款方式)中的一种
注：分期付息还款方式不能为最后一还款段还款方式；而若选择一次还本还款方式时，必须为最后一还款段还款方式。
2、不同还款本金的组合
定义：指在每一个还款段，可以选择固定本金还款方式(指每个还款期都归还固定的本金的还款方式)或分期付息还款方式中的一种
注：在此还款方式下，各期贷款本金扣款额之和必须等于贷款发放金额，分期付息还款方式不能为最后一还款段还款方式。
适合人群：目前正在事业的成长期的年青客户.还款需求不稳定的客户.
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等额递增还款法：等额递增还款方式是指客户在办理个人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。
在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反。
在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反。
适合人群：在贷款前期还款能力较弱，收入呈增长趋势的客户。
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等额递减还款法：等额递减还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；"等额递增还款法"前期还款压力较小，适合工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
适合人群：目前的收入负担房贷较小，但未来预期的收入可负担较大的中老年客户。
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双周供：是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半左右。选择“双周供”后，由于银行每两周扣款一次，客户还款率提高了，银行帮客户节约了贷款本金的使用，因此客户负担的利息减少了，还款期限也缩短了。
适合人群：非常适合享有月度、季度奖的受薪人士
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循环贷：“循环贷”也称个人住房循环授信，是指您将商品住房抵押给深圳发展银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内您可以分次提款、循环使用。
个人住房循环贷款就是将自有住房到银行做抵押，就可获得该住房价值最高80%的贷款额度，在房产抵押期内可分次随时提款，循环使用。其不但适用于还完贷款的房产，正在按揭的房产也可办理。
根据额度确定方式不同，“循环贷”分为自主额度和综合额度。您可根据自身的收入情况、融资需求等选择适合自己的“循环贷”(同期只能选择其中一种)。
举例说明：某客户购买一套价值100万元的房屋，已还按揭款20万元，提出循环贷申请，就可贷出20万元。或者是客户在按揭贷款一段时间后，可要求银行对房屋价格重新评估，只要最新的评估价高于前次贷款时的评估价，便可获得差价部分的贷款(又称加按揭)。
工行、中行、建行、招行、农行、民生银行、广发银行、深发展银行等多家银行纷纷推出循环贷业务。如工行和建行的“最高额个人抵押担保贷款”、中行的“个人房屋理财循环贷款”、招行的“个人住房循环授信”、深发展银行的“循环贷”、广发银行的“理财型房屋按揭贷款”等。
适合人群：收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层；小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入白领人士
个人住房循环贷款就是将自有住房到银行做抵押，就可获得该住房价值最高80%的贷款额度，在房产抵押期内可分次随时提款，循环使用。其不但适用于还完贷款的房产，正在按揭的房产也可办理。
根据额度确定方式不同，“循环贷”分为自主额度和综合额度。您可根据自身的收入情况、融资需求等选择适合自己的“循环贷”(同期只能选择其中一种)。
举例说明：某客户购买一套价值100万元的房屋，已还按揭款20万元，提出循环贷申请，就可贷出20万元。或者是客户在按揭贷款一段时间后，可要求银行对房屋价格重新评估，只要最新的评估价高于前次贷款时的评估价，便可获得差价部分的贷款(又称加按揭)。
工行、中行、建行、招行、农行、民生银行、广发银行、深发展银行等多家银行纷纷推出循环贷业务。如工行和建行的“最高额个人抵押担保贷款”、中行的“个人房屋理财循环贷款”、招行的“个人住房循环授信”、深发展银行的“循环贷”、广发银行的“理财型房屋按揭贷款”等。
适合人群：收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层；小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入白领人士
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直客式贷款：在一手住房贷款业务中，直客式房贷就是“先贷款，后买房”，其流程是购房者直接找银行办理贷款然后去找开发商买房子。而以往按揭购房的普遍做法是间客式，也就是先买房，然后去房产商指定的银行办理贷款。与传统的间客式房贷不同，直客式房贷加大了贷款购房者的选择权，不再受指定银行、指定网点的限制，在银行和楼盘的选择上更具自主性，手续更加方便，放款速度明显提高，贷款时间大大缩短。
办理直客式二手房按揭贷款时，买卖双方可直接到银行，办理贷款手续，不需中介推荐，买卖双方与银行签订三方协议后办理相关抵押及过户手续，银行将贷款一次性发放至卖房人账户。银行也可在签订三方协议时先将房款打入卖房人账户并冻结该账户，待抵押及过户手续办妥后就可对该账户解冻。
办理直客式二手房按揭贷款时，买卖双方可直接到银行，办理贷款手续，不需中介推荐，买卖双方与银行签订三方协议后办理相关抵押及过户手续，银行将贷款一次性发放至卖房人账户。银行也可在签订三方协议时先将房款打入卖房人账户并冻结该账户，待抵押及过户手续办妥后就可对该账户解冻。
适合人群：银行信用等级较高的客户。
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