政府四万亿经济刺激方案及后续措施再次确认了房地产业的国民经济支柱地位和其在拉动内需方面的重要作用。那么，新形势下，这个支柱产业未来会如何发展，是否担当得起拉动内需的重任呢？

我们注意到一个微妙的现象：“国十条”第一条就是关于房地产的，但内容是加快建设保障性安居工程，随后的“国七条”中，房地产被放到第三条，但却大大地肯定了一下房地产业，随后又强调了保障性住房的的建设。看得出，中央政府希望像“一保一控”一样，找到一个平衡之策，既要发挥房地产这个为数不多的支柱产业的作用去刺激经济，又担心重新出现房地产市场的过热。

那么，在新的政策背景下，房地产业未来会是什么新模样呢？被政府当作当下重点的保障性住房会在未来房地产市场中占多大的比重？未来的房地产业是否会以保障性住房为主要开发对象呢？要回答这些问题就要去观察保障性住房的保障对象的资格标准，这可以说是未来房地产业发展的一个风向标。

10月22日，央行、财政部发布楼市新政，当时大多数人把关注点放到降低房贷门槛和减免税费这两个具体问题上。事实上，财政部的通知明确提出“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。”、“近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。”笔者在当时的评论博文中指出这两条其实是非常重要的，对未来房地产业发展会产生重要影响，因为这关系到未来房地产市场格局并影响人们预期。现在，国十条已明确了发展保障性住房的措施，住房与建设部也已公布了未来三年中投资9000亿元的保障性住房开发计划，呼应了财政部前面的说法，而比开发多少保障性住房更应被人们关注的可能是什么人可享受这样保障性住房，这才是决定人们预期的关键，到目前为止，我们还没有看到这一资格认定办法的出台，所以我们可能还要观望一下。

保障性住房主要是指廉租房和经济适用房。中央在对楼市调控的几年中，经过不断实践摸索，逐步明确了住房问题“保障+市场”的思路，保障性住房主要由政府提供，其他商品房则由市场解决。几年来，保障性住房发展基本上是雷声大雨点小，由于保障性住房的地价、开发税费有一系列减免，地方政府似乎也不太热心。实际上，保障性住房有两个核心问题：建设问题和分配问题。关于建设资金，目前明确的来源之一是土地出让金的10%，实际上是地方政府土地财政收入的一部分。在目前市道下，地方政府即使热心恐怕也有心无力。现在中央为拉动经济，大力投入保障性住房建设，资金从何而来还不得而知，应该是来自于中央财政吧。

分配问题则首先取决于上述资格认定标准，这决定社会上有多少人可以享受保障性住房。

如果这一标准使社会大多数人都可享受保障性住房，当然对那些还没有圆住房梦的人是件好事。但势必会对现有的市场格局产生很大冲击，特别是对中低档商品房影响更大。但这种冲击是短期的还是长期的，是心理上的还是实质上的还很难说。一方面，大量保障房涌向市场，会分流需求，加剧观望，使房价产生下拉力，而另一方面，保障房在产权、成本、地段、品质、面积等多方面与商品房有着质的差异，很难形成价格趋同。况且，若未来房价向保障性住房看齐，又如何保持金融稳定呢？还有，国家财力是否可长期支持这一巨大的投入，其可持续性及投资效率问题都值得怀疑。此外，按我国目前法规，廉租房户型每套50m²，经济适用房户型每套60m²左右，这是否可以长期满足人们对住房的需求呢？这样的住宅有可否在拉动内需方面发挥“重要作用”呢？ （这里顺便提一下，新近看到易宪容先生一篇博文在测算9000亿保障房投资解决1300万户家庭住房问题时，以每户90m²为标准，这明显不符合国家对保障房的规定标准，不知易先生是记错了还是习惯了，这一测算的偏差还是蛮大的。）甚至于，如果未来房地产业是以保障性住房为主要开发对象，这样的一个房地产业其内在的发展动力还有多少，还可否成为支柱产业呢？（当然了，商业地产不在本文讨论范围之内。）

如果未来发布的标准仍是少部分人可享受保障性住房，那可能大多数人还是要通过市场上的商品房来解决自己的住房问题，那国家还是应该通过市场的手段去解决房地产发展中的问题。规范政府行为，规范市场行为，规范企业行为，加强监管，打击腐败，少用行政手段去限制市场，让市场自发地有序化，让不同价格、不同档次、不同类型的产品去满足不同人们的需求。政府应该公开市场信息，稳定市场预期，让人们明白消费，让市场物畅其流，让该等的等，该买的买，该挣钱的去挣钱。二手房的问题、二套房贷的问题、户型面积的问题、房价的问题更多地让市场去调节吧。

笔者一贯认为，政府在稳定房地产市场上面最大的职责是稳定预期，政府有必要把话说清楚，发展保障性住房是拉动经济的权宜之计还是长期的方向？是保障少数低收入人群，还是惠及普通大众？低收入家庭资格认定办法公布后，可能就清楚了，让我们试目以待吧。