房调效果取决于供应端

张 崎

国庆长假前夕，国家有关部委出台系列措施，巩固房地产市场调控成果，坚决遏制部分城市房价过快上涨。新措施主要在信贷和税收方面着力，前者包括各商业银行暂停发放家庭第三套及以上住房贷款、对不能提供一年以上当地纳税或社保缴交证明的非户籍居民暂停发放房贷等等；后者主要在交易环节的契税、个人所得税方面加强监管，并对房产开发项目的土地增值税加强清算征收和稽查。

近日，上海市政府下属的多个部门又联合发文，要求进一步加强本市房地产市场调控、加快推进住房保障工作。从相关措施来看，除了重申严格落实国家有关房产调控政策外，还有部分反映地方特色的举措。比如暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，居民和非居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房，这个政策可以明显抑制投资需求；其次是差别化信贷，从源头上对投资、投机性需求的资金来源进行控制，从而抑制投机需求；第三是税收政策，实行差别化土地增值税措施，开发商抬高房价就要缴交更多的税，遏制房产商肆意抬高房价的做法。

此外，房价高涨是市场“供不应求”的结果，税收作为调节市场价格的杠杆，如果供应问题得不到解决，提高的税收必将转移到房价中，进而推高房价。因此，除了控制需求和增加税收，上海市政府部门还在供给方面进行了调节：通过逐步放宽廉租住房准入标准、努力提高实物配租比例、年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作等等措施，进一步扩大保障房的供应量。这也表明政府关注民生，希望房地产市场能够平稳健康发展。

今年4月国务院出台文件遏制部分城市房价过快上涨以来，全国多数城市的房地产价格并没有如广大人民期望的那样出现明显回落，有些房产商还顶风捂盘、涨价，制造恐慌气氛。在这种情况下，政府部门进一步出台调控举措，巩固房地产调控效果是很有必要的。

笔者认为，9月以来人民币较快升值对房产价格维持高位盘整有一定作用，但指望人民币大幅升值来支持房价泡沫是不切实际的，房产开发商很可能集体出现误判。历史上国外的多次房价泡沫破灭都与外资抽逃有关，现在最难以遏制的也是外资抽逃，并不是热钱流入。

事实上，中国房地产企业的债务普遍偏紧，一个地方断裂就将引发危机，而很多房企自从银行贷款受到严格控制以来大量借入高利率的美元，赌人民币升值减轻债务负担，这很可能会得不偿失。今年8、9月间，韩国政府试图帮助房企解决债务，结果适得其反引发外资大量出逃，最后房企只得降价谋求生路，9月韩国房价下跌20%才让部分开发商回笼现金，逃出生天。（本文发表于2010年10月10日文汇报）