成都项目考察报告

     入秋的成都依然很热、很闷，没有一点秋凉的感觉，我们一行六人连续三天参观了三个项目，三个项目分别是成都鱼凫国际温泉度假村、高山流水、芙蓉古城。

一、成都鱼凫国际温泉度假村：

    我们首先参观考察了成都鱼凫国际温泉度假村，项目地处成都温江地区，距离成都市约30分钟的车程。该项目一期占地约300亩，拿地时间较早（2001年前），土地成本很低，项目立项为商业旅游。一期项目股东投资约2亿多元，其中融资一部分，历时三年完成。从一片茫茫空地，到现如今的高山流水、低凹湖面、温泉别墅、会议酒店等等一应俱全。尤其是园区的绿化给人一种原生态的感觉，根本就不象是刚刚竣工的地产项目，在园区中我们或泛舟于湖面、或穿越林间小径，或流连于蝉鸣、或迷醉于野趣，感觉真的很园林、很乡野。鱼凫温泉给我们留下的印象最深、最好、最地道。有很多成功经验值得我们学习、借鉴：比如，园区绿化做的很好，很有品位，它不是简单的种植，而是从农家或苗圃单位直接购置喜欢的成品树到园区进行移栽，确保园区内品种多样、大小均衡、错落有致。再有就是园区内的山水景观也很成功，有水无山如同有阴无阳，有山无水如同有阳无阴，好的园区景观应当是天地自然一体。山有体、水有形，山水相依、阴阳相抱，这里的山水正是依此设计。园区山体巧妙布局，高低错落，巧夺天工。湖面虽小，但河水曲静通幽、水屋相连、相映成趣，感觉很惬意。另外，园区内很多项目均由自己施工，例如园林绿化，部分山水景观。如此操作，既可以减少前期成本投入，又可以锻炼员工队伍。

 项目操作可借鉴的有：

1、 前期考虑充分，参观考察、收集资料。

2、 定位适当超前，有差异性。

3、 多种措施并行，节约、控制成本。

4、 做之前先估算成本、收入、能耗。

但项目也有不足之处。

1、 客房少了，收支不平。客房收入稳定，管理成本增加较少，应多一些才好。

2、 由于项目不卖，做物业经营，项目成本回收周期长。另外，酒店回报很低，一定要多拿地，以旅游带动地产。原来一亩地很便宜，现在一亩地可以拍五十万以上。通过后期土地增值，利用土地开发实现回报。

3、 温泉、酒店结合在一起并不理想。可以做卖点，实操要相对独立，因为客户群不一样。经验说明，还是分开为好。应该考虑儿童嬉戏场所、室外温泉仍有吸引力，公共温泉区尺寸要大，可聚集人气，餐厅服务最好分区。

4、 水景设计时没有考虑后期物业管理，由于嬉水造成部分盐的成分，对管道设施均有腐蚀作用，导致管道设施有较大损坏，增加了后期物业管理成本。另外，装修中应少用木材及涂料，多用石材。建议温泉池做高一些，6-7米为好，加强排气，避免水蒸气形成。

5、水源热泵原理的引入，确保了水资源综合利用，交换后的水可循环使用，节约了水资源。由于深井泵必须不停的循环使用，用电量特大大，运营成本高。

6、 经济指标，客房收入、餐饮收入、会议收入各占三分之一。由于客房少，所以无法满足大型会议及旅行团的需要。适当加大会议功能，面向团队和旅行社还是有必要的。

7、温泉池要做防水，再做面层，不然面层易损坏、脱落。

8、 酒店管理引入有必要，但一定要事前多比较。配套中能加入高尔夫最好，可买会员卡。

二、高山流水项目

    第二天我们考察了高山流水项目，“高山流水”项目距青城山约4公里。该项目背山依水，景区内的普照寺在东南亚特别是在香港地区享有极高的知名度与影响力，又地处都江堰、青城山之间，项目拥有得天独厚的优势，无法复制，不可拷贝，独一无二。项目本身无太多亮点，相反水景的设计，人工雕琢的痕迹太浓，投入大、效果却并不理想。惟独有一户室外泳池让人眼前一亮、值得称道。但在“高山流水”项目中，我们也真实的感受了五亩地一栋庄园的感觉。

经验：

    选择好的地段很重要。别墅的室外私家花园、泳池能吸引客户的眼球。

教训：

    水体景观设计是个败笔。投入大、效果不理想。园林队伍选择没有控制好，用的深圳公司牌子，但实际操作为本地民工。

三、芙蓉古城

    第三天上午，我们一行怀着兴奋的心情来到芙蓉古城。陪同我们参观考察的是成都的芙蓉妹妹，她与芙蓉古城一样很美、很甜。走进芙蓉古城，感觉不像在参观地产项目，倒像是在徽州园林中流连。芙蓉古城，粉墙黛瓦、小桥流水，藏而不露、露而生辉。建筑取了徽派马头墙之形，纳了山西晋派院门之神，形神兼备，古典与现代在此有机结合，给人以古朴、典雅、大气、圆润、幽静之感。中式建筑，南方庭院，北方院门，徽州的马头墙、天井、美人靠处处给人似曾相识的感觉，这才是真正理想家园。应当说，芙蓉古城一期旅游地产做的非常成功，容积率低，绿化面积大，共享空间多，是理想的宜居社区。而大宅门给人的感觉远不如一期了。大宅门与大多数低密度建筑没有太大差别，看上去很地产，但也有一些亮点。一是建筑物本身，联排别墅在设计时占地平面面积小，空间面积大，还附送四层小阁楼。但三层空间容易隔断亲情与沟通，我希望更多的交流在一、二层完成。第二，院子里的回廊、小亭、美人靠共享院外的水体、山景、绿化、还有美人。借景生辉，院外景观装点了你的视野，你的出现又点缀了院外的景观，让人很惬意，很爽心。

经验：

    1、旅游借助地产，地产依赖旅游。

    2、中国化、地方化、借助传统与古典，筑就现代与时尚。

    3、重山、重水、重景观、重文化。

教训：

    二期大宅门重地产，轻旅游；重建筑、轻环境。  

    总之，三天三个项目的参观考察，给我们很多的启发，同时给我们的思想、观念、思维、运作、计划乃至执行都给予了深深的启迪。三天三个项目统一了我们的理念，统一了我们的行动，统一了我们的愿景，统一了开发的模式。

一、定位要有吸引力，适当的超前。

二、规划先行、到位。

三、实施可分步进行，虽强调成本控制，但现场力量要全、要强，包括技术、采购、施工组织等。

四、以旅游带动地产，项目分块销售。

五、先做绿化与人工湖开挖，做好环境。

六、政府手续、土地合法化手续必不可少。

七、 做六至七个不同风格、样式的样板区，并且要做好、做精、做到位。

八、技术论证工作继续深入进行。