2010-06-21 08:39:33 来源：财经网  巴曙松

摘要：当前调控所引发的房地产行业的回调，会对实体经济产生什么样的冲击？我们认为最直接的冲击渠道有两个：第一，房地产投资减少直接对固定资产投资和经济增长产生冲击；第二，房地产行业回调会对地方政府土地收入产生冲击

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当前调控所引发的房地产行业的回调，会对实体经济产生什么样的冲击？我们认为最直接的冲击渠道有两个：第一，房地产投资减少直接对固定资产投资和经济增长产生冲击；第二，房地产行业回调会对地方政府土地收入产生冲击，从而减少地方政府投资。

房地产投资回调不会带有经济"硬着陆"风险

目前资本市场的一个担忧就是新一轮调控可能会引起经济"硬着陆"或"二次探底"风险，我们认为这种担忧在一定程度上是过度的，原因在于以下的几个细节：

第一，房地产行业是一个宽泛的称谓，它至少可以粗略地区分为住宅房地产和非住宅房地产两类，前者包括商品房住宅和非商品房住宅，后者则主要包括工、商业营业用房屋。从2009年房屋竣工面积来看，房屋竣工面积总计15.74亿平米，其中住宅和非住宅分别为7.9亿、7.8亿平米，约各占50%的比重。因此，两者在整个房地产行业中的地位大致相同。

第二，仅就住宅房地产而言，它又包括商品房住宅和非商品房住宅，如保障性住房。从2009年的数据看，在7.9亿平米住宅中，有5.8亿平米为商品房住宅，其余2.1亿平米为非商品住宅，两者占比各为74%、26%.换言之，商品房住宅在整个房地产行业中的占比约为37%.

第三，如果我们更进一步，按照同样的梯次分类，我们会发现35个大中城市、房价上涨最快的一线核心在整个房地产行业中的占比仅为15%、3%.

事实上，新一轮调控所重点打击的重点城市的商品房住宅在整个房地产行业的影响力是非常有限的，即使在新政的冲击下，这些城市的商品住宅投资大幅度减少也不会给房地产固定资产投资带来什么明显影响。

此外，如果我们考虑到2010年非商品房建设目标的大幅度提高，其中300万套的保障性住房、280万套棚户区改造的投资也足以抵消商品住宅投资的下降。

土地出让收入和地方政府投资影响有限

房地产行业对经济增长产生冲击的另一个重要渠道是地方政府的土地出让收入，冲击的具体程度则取决于地方政府对土地出收入的依赖程度。

首先，我们考察土地出让收入在地方政府收入的占比情况。地方政府的收入来源主要为两部分：地方一般预算内收入和地方预算外收入。地方本级收入、中央转移支付和税收返还构成预算内收入，土地出让收入则构成预算外收入的绝对来源。具体来讲，2009年地方政府本级收入为32520亿元，中央对地方税收返还和转移支付28621亿元，土地出让收入13964亿元（统计上被纳入地方性基金本级收入口径，具体数据可查阅财政部《关于2009年中央和地方预算执行情况与2010年中央和地方预算草案的报告》），三者占比分别为43.3%、38.1%、18.6%.土地出让收入方面，相比于2008年的16.7%,增加2个百分点。因此，总体而言，土地出让占比并不想象中那么高。

其次，从统计内容上看，土地出让收入分为国有土地使用权出让金收入、国有土地收益基金收入、农业土地开发资金收入和新增建设用地有偿使用费收入四部分。更进一步讲，新增建设用地部分又包括工矿仓储用地、商服用地、住宅用地及其他用地。2009年新增建设用地31.9万公顷，其中真正用于商品住宅供应的土地为5.6万公顷（住宅用地共计7.6万公顷、保障性住宅用地为1.1万公顷），占比仅为17.6%.

由此可以倒推：商品住宅土地出让收入在地方政府收入总量中的占比也仅为3%.这个数字也许会让人感到吃惊，但事实往往藏于细节之中。当然，如果进一步考虑到不同类用地的出让价值不同，这一数字可能略有低估。

总体而言，即使商品房价格出现一定幅度的下调，开发商的拿地热情降温，由此所导致的土地出让收入减少幅度将是有限，因而对地方政府投资的影响也是有限。
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