与前面分析方法一样，我们对FQ、CX、SR、CPI建立VAR模型来对需求因素波动对商品住宅价格波动进行动态分析，以上已经说明，根据AIC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为5。

    （1）房价指数变动率对各需求因素变动率的脉冲响应分析

    经过计算，同样可以得出房价指数变动率对各需求因素变动率的脉冲响应图。从中可以看出，房屋价格指数波动对CPI、收入、储蓄等冲击的动态响应过程。CPI、收入、储蓄对商品住宅价格产生正向影响，但是它们响应的速度与大小都不一样。商品住宅价格对CPI的反应最快也最强烈，从第1个季度开始就直线上升，并在第3季度达到第一个最大值，之后便保持高水平的状态。而住宅价格对收入和储蓄变化的响应相对来说则比较小，速度也比较慢。并且可以看出，收入增加对房价并没有产生即刻冲击，而是延迟到第2季度以后才开始慢慢上升，响应比较持久。房价对储蓄率变化的冲击相对比较迅速一点，但是比较小，而且不稳定，成振荡衰减的态势。这表明即期的收入变化不足以刺激买房的需求。

    （2）房价指数变动率对各需求因素变动率的方差分析

    为了解各需求变量信息对房价指数的相对重要性，我们对房价指数进行了方差分解。结果表明，房价指数受自身指数的滞后影响最大，但是衰减速度比较快，从第1期的100%衰减到第10期的9.46%。而在三个需求因素当中，CPI指数的影响增加最快，从第2期的17.54%增加到第10期的56.00%；其次是收入变动率对房价波动的解释力，虽然在第1到第4期增加比较慢，但是影响比较持续。而储蓄变动率对房价的解释力在第2期达到最高以后处于衰减路径中。

    （三）资本因素对房地产价格波动的影响

    房地产既是耐用消费品，又具有投资品的特性，其价格像其他金融资产一样会出现剧烈波动，而且房地产具有建设周期长、流动性差、资本密集等特点。综合来看，从资本角度考察，其价格主要受资本的可获得性、利率、其他资产的收益率、住宅抵押贷款证券化的程度、M2的变化以及相关调控房地产市场的货币政策等因素的影响。我们选取商品住宅价格的变动率FQ_t作为我们的被解释变量[它用商品住宅销售价格指数（上年同期＝100）减100来代表]，以实际利率R_t（它等于一年期贷款利率与当期通货膨胀率之差）、货币供应量的变化率HB_t（它等于狭义货币供应量MZ_t与上一年同期相比的变化率）、房地产开发资金来源合计值的变化率ZJ_t（它等于房地产开发资金来源合计值与上一年同期相比的变化率）作为解释变量，取1998年第1季度至2008年第2季度的数据为样本。

    1.ADF检验

    为了避免伪回归，我们先对序列进行单位根检验。检验结果表明R、HB、ZJ是非平稳的，而对序列的一阶差分△R、△HB、△ZJ是平稳的。检验具体结果如表6。

http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1332477

    2.协整检验

    根据赤池信息准则（AIC）和施瓦茨准则（SC），确定由FQ、R、HB、ZJ组成的VAR模型的最大滞后期K为2，所以协整选择滞后期为2。Johansen检验的结果如表7。

http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1332478

    λ_trace统计量检验结果表明FQ、R、HB、ZJ序列存在1个协整关系，而λ_max统计量检验表明它们存在2个协整关系，因此各序列至少存在1个协整关系，所以FQ、R、HB、ZJ存在长期的均衡关系，并且可以得到以下协整向量：

    http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1332479

    从协整结果可以看出三个资本因素当中，利率对商品住宅价格波动的影响最大，利率上升1个百分点会引起住宅价格的波动率下降1.805个百分点；其次是货币供应量的变动率对房地产价格也有较大的影响，广义货币增加1个百分点，则商品住宅价格的波动率上涨0.5；而房地产企业的资金来源的波动对商品住宅价格的波动影响有限，其系数只有0.192。

    3.VAR分析

    与前面分析方法一样，我们对FQ、R、HB、ZJ建立VAR模型来对资本因素波动对商品住宅价格波动进行动态分析，根据AIC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为2。

    （1）房价指数变动率对各需求因素变动率的脉冲响应分析

    从脉冲响应图中可以看出，房屋价格指数波动对资金、利率、M2等变动冲击的动态过程。其中资金、M2的波动对商品住宅价格的波动产生正向影响，但是它们的响应速度与大小都不一样。商品住宅价格的波动对资金的响应速度最慢也最小，在第3期的时候出现了负的影响，这主要是由于房价上涨是我国房地产投资增加的一个很重要的原因。而房地产投资的增加对房价的促进作用相对较小，在第3期的负值有资金投入以后，市场的供给增加，对市场的供求状态产生一定的影响。而从对M2来说，虽然在响应初期增加有点缓慢，但是响应的强度比较大。而利率的增加对房价的冲击比较迅速与强烈，响应也比较持久。房价对利率与M2的响应速度的不同主要是由于我国的货币政策往往是以利率作为货币供应变化的信号，而投机需求对这种信号反应比较快，M2的反应速度慢是由于货币政策有一个执行的过程，所以在响应上有滞后。

    （2）房价指数变动率对各资本因素变动率的方差分析

    为了解各资本变量信息对房价指数的相对重要性，我们对房价指数进行了方差分解。从方差分解的结果看出，在初期的差分解中，房价指数受自身指数的滞后影响最大，但是衰减速度比较快，从第1期的100%衰减到第10期的37.39%。而在三个资本因素当中，M2指数的影响增加幅度最大，虽然在开始增加最缓慢，但是到第10期，M2的贡献值达到了32.67。利率的贡献增加相对来说比较迅速，从第3期就增加到了18.30%，滞后则增加比较缓慢，到第10期也只有26.33%。而ZJ波动对房价波动的解释力一直维持在比较低的水平。整个方差分解反应了政府在通过货币政策控制房市的过程中，市场反应的动态过程，政府往往通过利率来给市场以信号，然后通过控制银行信贷、准备金率等政策来控制房市的整个资金的供应，从而达到控制房市价格的目的。

    三、结论

    我们通过分析房地产市场价格的影响因素，并通过ADF检验、协整分析和基于VAR分析的脉冲响应，得出了影响我国房市价格的主要供求影响因素及其作用机理，这无疑对制定我国房地产政策，促进我国房地产业健康、持续、稳定发展具有一定的借鉴意义。

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