发展模式新思考

   时代周报：万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股，融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态，现在地王频出，土地价格过高，万科是否仍会大规模拿地？

   郁亮：万科对于发展模式有了新的思考，由于土地的价格涨幅高于房价涨幅，万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。”

   这并不代表万科会使用高利润的模式，万科仍然坚持“不囤地，不捂盘”的发展策略，但是，现在我们更注重质量效益，在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅，不过内容有调整，这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。

   时代周报：地价高，万科调整策略，是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力，需要重新建立自己的模式？

   郁亮：我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。

   例如，珠三角城市高铁开始建设，这将改变珠三角的格局，一些城市的潜力开始显现，高铁建设给了我很大的启发，未来还会有更多的变化产生，有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为，在中国，这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。

更重视改善型住宅需求

   时代周报：为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业？

   郁亮：这是因为，现在对市场的观察中，我们发现，首次置业的人数已经在悄然下降，这种情况跟人口结构的变化有关。

   我们认为，未来，虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大，但是将逐步下降，最后可能会交给二手市场来解决，一手市场将更为重视改善型住宅需求。

   时代周报：有哪些改善型产品是万科未来更为重视的？

   郁亮：我们重视细分市场，比如健康住宅、老年住宅等。对于老年住宅，我们一直都在研究，虽然现在国内只有一两个产品在试水，效果也不是很明显，但是我们认为，随着人口的老龄化，现在是小众的产品，未来可能成为大众产品。

   目前这种住宅最大的问题是—谁来购买。目前老年人的消费能力较低，不会购买大宗商品，而子女专门为父母购买老年住宅的动力不足，但是未来情况可能发生改变。老年人增加，经济能力增强，也需要有一个适合他们沟通交流的场所，老年住宅就可以考虑老年人沟通等等的需要，度身定做合适的产品。万科不久会推出类似的产品，并且逐步增加这种产品的比例。

万科重回增长轨道

   时代周报：万科大规模融资，背后的逻辑是怎么样的？万科缺钱吗？

   郁亮：此次增发是因为，万科已经确定回到了增长轨道上。我承认，万科曾经有过困惑，因为去年，公司的收益增长为负。我一直在思考，我们去年出现利润涨幅下降，这是一个拐点还是暂停？

   如果是拐点，那么万科的未来则不容乐观。但是就目前外部、内部的形势来看，这不过是一个暂停。现在，万科又回到了增长的轨道上。

   时代周报：您能否描述一下，万科目前的内外部形势？

   郁亮：外部环境，楼市明显回暖。2009年1-7月，全国住宅市场实现销售面积4.18亿平方米、销售金额1.96万亿，同比上升37.1%、 60.4%。特别是土地市场，今年以来，特别是5月份之后，土地市场已经开始变得非常活跃。7月份后，每个月成交量已经超过1000万平方米。2008 年，大量土地流拍，但今年5月份之后，溢价成交比例达到50%，并且越来越高，没有出现流拍的现象。

   虽然七八月份成交量略有下降，同比还是大幅度上升的，这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候，我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1，仅有0.6、0.8，就是如果推出100万套房子，只能卖掉60万-80万套，而这还不包括库存量，表示市场已经供过于求。

   但是2009年7月份，万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放，整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。

   另一方面，我们来看内部情况，万科自己的经营情况也较好。1-8月，万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元，比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是，公司在上半年采取了进取的姿态，获取土地总量512万平方米，均价只有2343元/平方米。

   虽然没有硬性的指标描述，回到增长的轨道应该有怎么样的增长率，但是，总体看来，市场已经稳定回升。