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级差地租二对城市楼价的影响

在昨天晚上的逍遥谈市中，我已经谈到了级差地租的在楼市中的基本概念。

级差地租可以分为级差地租一和级差地租二：

级差地租一，譬如在沿海城市和内陆交通不便的城市之间投入同等资本而产生的超额利润。

级差地租二，譬如在同一块地连续不断增加投资从而使之具有更高的劳动生产率产生超额利润。

虽然级差地租是过去我们在经济学理论中对土地产出利润的概念，可若是引入到楼市中也完全适用。

级差地租一可以理解为房地产行业的最根本圣经——地段，地段，还是地段。

级差地租二则可以理解为政府将公共资源在同一区域的不断堆积。

影响地价或者影响楼价的，除了级差地租一可以视作先天因素外，级差地租二是后天的对土地价格产生潜在的、决定性影响的因子。

也可以这么说，在任何一个城市，如果要获得该城市楼市投资的相对最大涨幅（非绝对上涨价格），那么观察级差地租应该是一个最好的目标。

为了更形象地阐述级差地租二，或许我们可以直接搬出几个最显然的例子来看。

例一，上海浦东，曾几何时，老上海人都知道这样一句话，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。

若是从级差地租一的角度去观察，同样的投入，浦西应该是绝对高于浦东的。

从这个角度来说，我们似乎可以理解为浦西的土地更肥沃。

可是，在经过了20多年的发展后，浦东的土地价格涨幅远远高于浦西，其根本原因就在于级差地租二的强劲堆积——多年来，上海市政府的公共资源大量堆积于浦东，尤其是陆家嘴区域。

例二，苏州湖东，在早些年，苏州湖东的楼价在全市区范围是最低的，只因那里的城市配套匮乏，但随着公共资源的逐渐投放，湖东的楼价涨幅应该是全域之冠。

例三，南京的河东，在我印象中，河东与仙林的开发几乎是同阶段，当时的楼价也都是全域最低，可因南京大量公共资源的堆砌，河东已经是南京最最最火爆的热土了。

说了这些，我想，我的朋友们应该已经能够理解了级差地租二在我们一些楼市投资者的投资收益中所起的绝对作用，对于自住性需求，关键还是看工作地点和学校。

那么，我们如何寻找未来潜在的级差地租二的投放区域呢？

首先最好是本届政府新上任，重新圈了一块地作为未来的主要政绩，这个是可以在政府的年度工作报告和计划中找到的。

不过，这样的政府工作报告中的地块整治和增值项有些东西是要区分的，一些地块的整治是不得已而为之，整体开发升级的意义不大，或在三五年内很难看到成效，这样的地块就需要回避了，那是口头文章，不作数。

再者，这一届政府不能是过渡性质的，有些官员只是为了某一个级别的履历，淌水过河而已。

我能说的就这些了，具体城市的未来热土，还需要朋友们自己做功课了。

By 逍遥狂客 2016.10.18