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【转】陈宝存对楼市的观点访谈
(2015-12-27 16:36:31)
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杂谈 |
关于降房价去库存问题，我是有看法的，市场规律是买涨不买落，所以，只有在房价上涨的预期中，才能带来成交量的提升。各轮调控均如此。08年房价跌落，成交停滞，2011年也是近几年最差的销售年景。尤其一二线城市，房价上升的地区，都是成交量最好的市场。对于适当降房价，主要在三四线城市刚需可以考虑。2011年新的土地征收条例出台后的征地拆迁成本大幅度上扬，基础设施建设提速太快，资金来源都打入土地地价里面。36个城市修建地铁的过程极为漫长，而土地财政的回收期也越来越漫长。决定了我们的土地成本不可逆抬升。既然主要靠土地成本抬升房价，那么开发商降价空间也就少了。面粉贵过面包，只能做蛋糕，产生自2005年8月顺驰华润争夺北京清河毛纺厂地块，也就是现在的华润橡树湾。土地拍卖带来的预期是马甸桥区域房价从4500抬升到12000。北京房价十年涨10-15倍，涨的原因就是面粉价几何时跳涨。开发商必须有利润，否则开发商不会拿地与开工，市场必将轮番演绎供不应求局面。那才是灾难后果。降房价，我认为应该叫做降低消费者购买成本，那么，减税，首付款比例下调，真正落实9.30和3.30房贷新政，支持消费信贷，就可以解决市场不振的局面。关键在落实以往政策落地。开发商在分化的市场中，选择降价也不是不可能的。但是市场预期的变化，对市场也可能是最差手段。农业人口转入城镇，靠市场规律。事实上，我们新时代的农村籍大学生，新时代农民工是进城主体，但是，他们不该具有买房实力，而是靠租赁解决居住问题。只有就业稳定，经验成熟的群体才是商品房购买人群。还有，我们未来城市和农村土地制度的变化，有利于农村人口土地财产收益上扬，除了工资之外，加上财产性收益，增加农村户籍人口的买房实力。关键在于信贷是否支持农村户籍人口的买房需求。限购解除后，我们的限贷依旧。应该转变的恰恰是已经不符合市场现状的限制性政策思路。（未经过整理）
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