商品的价格变动从内在上体现着经济学的原理，不论是从使用功能、投资保值抑或是投机炒作，都离不开经济学的基本定理。

我很疑惑的是，一些绝大多数朋友都能接受的事实，在另一个商品经济领域却被千夫所指。

譬如说，很多中学生的家长们，愿意付出几万、十几万、甚至几十万的代价择校就读，从明面上体现了教育资源分配的不均衡，但其经济学实质难道不是质优价高么？

再用个通俗点的例子，年轻的女人们，书读不好没关系，只要长得靓丽一点，有点掉眼泪的天分就行，看看都能被潜规则成新闻人物，即使是时运不济沦落风尘，年轻靓丽的女人也往往能比年老色衰的要得到更多的对价支付，这莫不依然是经济学的质优价高的实质？

然而，这些普遍性的例子，在咱中国的房地产领域就是被妖魔化，是的，人人都享有基本居住权不错，但宪法未曾保证任何人都能在配套完善的区域住上一套大空间的豪宅。

有什么样的经济条件和发展期望及风险喜好能力决定了将在怎样的区域中居住，这是必然。

这一点正如一些男女相亲搭配，从一般意义上讲，做红娘的都会衡量一下男女双方的家境、地位、相貌、内涵、素质等等，优质的对等优质的，品相略差的也只能从次品中索求。莫不是那些品相稍差的不希望获得个各方面都是顶级优秀的对象么？

级差地租的体现，可能在语言上比较模糊，咱这么说吧，也许某个楼盘因为地域相对偏僻，人烟稀少，交通不便，那么不论任何人都会知道这个楼盘价格一定上不去。

可假如某天，在城市发展的需要上，该区域周边将修建地铁、大型医院、名牌中小学校、商业街区等等，很显然，这个楼盘的价格必然是瞬间跳高，毋庸置疑。

京沪等地的居民的城市软硬件配套相对全国来说都是最好的，人的学习、视野、事业的发展空间也不是其他中小型城市能比的，那么如果没有生活成本的级差，也许全中国十几亿人都蜂拥而入了。

有媒体说户籍制度将逐步取消，而一旦取消之后，假如全中国的区域房价仍然没有形成典型的价格级差，人口流动的结果是怎样？必然是城市瘫痪。

而这一点显然不可能成为现实，因为商品房是作为商品存在，有限的供应面对需求，必然形成相对公允的价格。

从长期而言，逍遥的一贯观点就是，人口流入性城市房价必涨，人口流出性城市房价必跌，人口流动是双向的，出入之间的净值将造成房价的涨跌变化。

当然，从中短期而言，房价将更多取决于开发商、政府、购房者之间的博弈，其任何一方的强势都只能在中短期对房价造成影响，人口流动才是房价的内涵价值。

就中国目前的房地产开发现状来看，虽然我们从企业分析中，经常将房地产企业归类到类金融属性，但就中国境内目前的情况，房企更符合制造业属性，只有企业的持有类物业占比大幅增加之后，虽然从数据表来看能平滑企业业绩的波动，但也只有这时才真正符合类金融属性。

我说这个的意思是，不论是土地的价格还是项目楼盘的价格，短期的波动虽然必然影响企业的数据表，但平滑到较长的周期后，利润率将被扁平化。

换个例子来说，钢铁需求量增加，促进钢铁涨价，促进钢企上马新项目，促进铁矿石供应商的强势，促进铁矿石价格上涨，促进钢铁价格上涨，继而钢铁需求量减少，导致钢铁跌价，导致钢企高炉熄火，导致铁矿石供应商寻求支持，导致铁矿石价格抑制，导致钢铁价格下跌。

如果我们只取这整个循环中的任何一两个环节，都必然得出企业的利好利淡，但如果从整个循环来说，制造业获得原材料和最终产品之间的中间利润的性质是恒定的。

而目前中国的房地产企业也是如此，也就是说，房价、地价的波动并不能从中长期改变房地产企业的投资价值，而只有持有类物业大幅度增加之后，房地价的波动才会对之产生显著影响。

而在短期的价格剧烈波动期，房企强悍的体魄（财务数据）才是决定其最终能否活着的基础。

《射雕英雄传》很多朋友都看过，黄药师造了一艘大船，貌似结实可靠，实际是用浆糊粘合的，进入大海被海浪冲击之后就会分解。

我们要的是怎样的过海之舟呢？

也许，剧烈波动期，擦亮慧眼，选一条好点的船，会带来非常不错的回报，譬如《投资者的未来》一书中提到的菲·莫，但假如选错了企业，那么投资不论怎样的行业都会有危机。

对美国烟草业，我了解不多，虽然有从长期来看绝对胜出的菲·莫，但我想应该同样有在政策、官司不断的风波中倒闭的企业吧？了解这个的朋友可以谈谈，谢谢。

后记：

1、国家对房价的调控政策再次出台，市场上风声鹤唳，一些朋友急寻逍遥的观点，这里，百忙中凌晨仓促成文。

2、万科、保利等都将在未来大张旗鼓增加持有性物业的投资，彼时，房价的波动会对其投资内涵价值产生影响，而如今更多体现为制造业属性的房企，中长期几乎没影响。

By 逍遥狂客 2010.4.20